수원지방법원 2025타경54541. 용인시 기흥구 공세동 새솔빌리지 다동 5층 501호, 감정 이용상태상 다세대주택입니다. 방2·욕실·주방·거실·현관 구조의 2013.12.13 사용승인 건물이고, 8세대 규모의 새솔빌리지[다동] 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “2회 유찰로 최저가가 낮아졌다”가 아닙니다. 말소기준으로 잡힌 2023.08.28 세종특별자치시 압류보다 앞선 2021.07.21 전입 임차인 전재현의 임차권등기가 있다는 점입니다.
전재현 임차인은 보증금 129,000,000원, 전입 2021.07.21, 확정일자 2021.06.18, 임차권등기 2023.07.24입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 현재 최저가 66,150,000원 기준 배당표상 임차인 배당은 64,559,300원에 그치고, 부족분 64,440,700원이 남습니다. 따라서 매수인의 자금 판단은 66,150,000원짜리 물건이 아니라 130,590,700원짜리 물건으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 281-4 새솔빌리지 다동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 새솔빌리지[다동] · 대상면적 35.4㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택(방2, 욕실, 주방, 거실 현관 등) |
| 소유자 | 박찬중 (2021.08.03. 거래가 129,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,089,158원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2023.08.28 갑구 9번 세종특별자치시 압류입니다. 이후의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 함안군 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 전재현의 주택임차권은 2023.07.24 등기되어 말소기준보다 빠르고, 전입일도 2021.07.21입니다. 이 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 잔액이 넘어오는 구조입니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전재현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 129,000,000원 | 2021.07.21 / 2021.06.18 | 2023.07.24 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. tenants 자료의 is_subrogation/is_guarantor 값이 모두 false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
새솔빌리지[다동]의 동일 대상면적 최근 거래 자료는 2021.08 5층, 35.4㎡, 129,000,000원 1건입니다. 표본은 1건뿐이라 시세의 폭은 확인하기 어렵지만, 현재 사건의 실질취득 130,590,700원은 이 거래가보다 1,590,700원 높고, 비율로는 101.2%입니다. 최저가만 보면 실거래의 51.3%처럼 보이나, 대항력 임차보증금 인수를 더하면 할인 효과는 사라집니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 35.4㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 129,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,590,700원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 전재현 보증금 | 129,000,000원 | 64,559,300원 | 부족분 64,440,700원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 신목신용협동조합 | 91,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 89,280,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 성수2가1동새마을금고 | 84,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 66,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,089,158원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 64,440,700원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 기흥초등학교 북측 인근, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 건물. 2013.12.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제5층 제501호입니다. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비를 갖추었습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역 등이 표시됩니다. 공시지가 989,100원/㎡, 위반건축물 사항은 false입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대이고 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 실거래 데이터가 얇아 환금성 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 기준은 66,150,000원이 아니라 임차인 미배당 인수 포함 실질취득 130,590,700원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 9번 주택임차권, 전입 2021.07.21, 확정일자 2021.06.18, 보증금 129,000,000원, 배당요구 2023.07.24를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 매각물건명세서상 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 문구가 핵심입니다.
- 확약 부재. notes에 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 없으므로 임차인 인수는 실질 0원 처리할 수 없습니다.
- 세금·공매 교차 리스크. 국세·지방세 압류 7건 및 공매공고 부기등기가 있으므로 당해세 여부와 한국자산관리공사 공매 진행 교차 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구종기 및 세금 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다”보다 “인수된다”가 먼저다
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 가격 메리트를 최저가로 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 전재현의 보증금 129,000,000원이 있고, 현재 배당표상 부족분 64,440,700원이 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 실질취득은 130,590,700원, 최근 실거래 129,000,000원의 101.2%입니다. 권리는 인수형, 가격은 시세 이상, 환금성은 표본이 얇은 다세대. 결론은 단순한 저가매수 후보가 아니라, 임차권 인수와 실질취득을 감당할 수 있는지부터 걸러야 하는 물건입니다.