수원지방법원 2025타경54711. 오산시 궐동 하이안2동 3층 302호, 다세대주택입니다. 소유자는 이봉식이며 2023.12.15 매매를 원인으로 2024.01.02 소유권을 이전받았고 거래가액은 340,000,000원입니다. 감정가는 371,000,000원이었지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 127,253,000원까지 내려왔습니다.
가격만 놓고 보면 변화가 큽니다. 동일 하이안 실거래는 2023년부터 2025년까지 330,000,000원~340,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 모두 340,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 37.4% 수준입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +1.1%로, 제공된 수치상 최근 가격이 과거보다 낮아지는 흐름은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54711 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 621-1 하이안2동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 오산시 궐리사로29번길 16-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 69.12㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 이봉식 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 127,253,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 278,300,035원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 경매개시 이후 후속 등기 확인 필요
2023.01.18 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2023.03.10 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 수지신용협동조합 근저당권도 2024.01.02 일부해지로 말소됐습니다. 2024.01.02에는 경기남부수산업협동조합 명의의 채권최고액 324,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.02.21 경기수산업협동조합 신청의 임의경매개시결정이 등기됐고, 제공된 권리판정상 이 경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
다만 2025.07.22에는 해당 근저당권이 주식회사단도인베스트대부로 이전됐고, 같은 날 경기수산업협동조합을 채권자로 하는 207,000,000원 근저당권부채권 질권설정도 등기됐습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 되어 있으나, 이 후속 등기들은 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 소멸 여부를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰로 최근 실거래의 37.4%
하이안의 확인된 실거래 5건은 다음과 같습니다. 대상 면적 69.12㎡와 일치하는 거래도 포함되어 있으며, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 63.45㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2023.12 | 69.12㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2023.11 | 65.39㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2023.07 | 64.61㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2023.06 | 64.61㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 337,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
전체 5건 평균은 337,000,000원, 최근 12개월 평균은 340,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2025.02 340,000,000원입니다. 현재 최저가 127,253,000원은 전체 평균의 37.8%, 최근 12개월 평균의 37.4%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +1.1%로 집계돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,581,542원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,671,458원 |
현재 계산에서는 채권자 배당액이 0원으로 반영되고 집행비용 2,581,542원을 제외한 124,671,458원이 소유자 교부액으로 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 278,300,035원이며, 각 유찰 시나리오에서도 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 실제 배당관계는 반드시 원본 배당요구·채권 자료와 대조해야 합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 127,253,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 89,077,100원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 62,353,969원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대호중학교 남측 인근. 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·학교·관공서·근린생활시설·공원이 있으며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 중 3층 302호. 개별난방, 승강기, 소방설비, 공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 남측·서측·북측으로 약 8~12m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·지구단위계획구역이며, 성장관리권역과 궐동지구 토지구획정리사업지구에도 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 558.8㎡, 공시지가 1,700,000원/㎡, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 규모. 하이안은 16세대이며 사용승인 관련 기준일은 2023.01.03입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 확인. 2025.07.22 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정의 현재 상태 및 매각 후 소멸 여부를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 배당관계 재확인. 신청채권자 청구액 278,300,035원이 존재하는 반면 현재 배당 계산에서는 채권자 배당이 0원으로 표시돼 있습니다. 실제 채권 및 배당요구 관계를 원문으로 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 127,253,000원은 최근 12개월 실거래 340,000,000원의 37.4%입니다. 가격 할인폭은 충분히 크지만, 3회 유찰된 이유를 현장 상태·수요와 함께 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모이므로 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제로 판단하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — 가격은 강하게 내려왔고, 승부처는 최신 권리 원본 확인
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 371,000,000원에서 세 차례 유찰돼 127,253,000원, 최근 12개월 실거래 340,000,000원의 37.4%까지 내려왔습니다. 임차인 신고가 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이라 가격만 보면 충분히 눈에 띕니다.
그러나 경매개시결정 이후 2025.07.22 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정이 이어져 있고, 신청채권자 청구액이 존재함에도 배당 계산상 채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 따라서 이 사건은 “가격은 매력적이지만 최신 권리관계 원본 확인이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 세 번의 유찰은 할인폭을 만들었지만, 그 할인폭 자체가 권리확인을 대신해 주지는 않습니다.
