수원지방법원 2025타경54750. 오산시 세교동 세마엠시티 5층 519호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김재식으로, 2022.04.07 매매를 원인으로 149,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 2023.02.03 우리금융캐피탈의 가압류가 아니라, 그보다 앞선 2022.04.15부터 주민등록과 점유를 시작한 김인수의 149,000,000원 임차보증금입니다.
김인수의 임대차계약일은 2022.04.09, 확정일자는 2022.04.11, 주민등록일과 점유개시일은 2022.04.15입니다. 임차권등기는 2023.10.10 접수됐습니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 잔액이 매수인에게 문제될 수 있는 구조를 먼저 검토해야 합니다. 그러나 2026.05.26 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 결론이 달라집니다. 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54750 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 5층 519호 · 경기도 오산시 수목원로 618 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 10층 중 5층 |
| 소유자 | 김재식 · 2022.04.07 매매 · 거래가액 149,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 1회 유찰 · 현재 회차 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2023.02.03 우리금융캐피탈주식회사 가압류 50,958,467원입니다. 이후 2023.03.16 국의 압류와 2025.02.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김인수의 임대차는 계약·확정일자·주민등록·점유개시가 모두 가압류보다 앞섭니다. 임차권등기 접수 자체는 2023.10.10이지만 그 기초가 되는 임대차 일자는 더 이릅니다.
② 임차권·보증기관 — 실제 임차관계는 한 건
| 관계인 | 보증금 | 기초일자 | 우선변제 | 대항력 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인수 | 149,000,000원 | 계약 2022.04.09 확정 2022.04.11 주민등록·점유 2022.04.15 | 주장 | 포기 확약 | 주택도시보증공사(양도 전 김인수) 매수인 인수 0원* |
등기부의 을구 1번 주택임차권은 김인수 명의로 보증금 149,000,000원, 전유부분 전부를 범위로 기재됐으며 현재 권리자료에서는 등기부상 이미 말소로 정리돼 있습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 확약서에도 “양도 전 임차인 김인수”라고 명시돼 있으므로 이를 별도의 두 임차인으로 보아 보증금을 합산하면 안 됩니다. 실제 임차관계는 김인수 한 건으로 봅니다.
* 확약을 반영하지 않고 대항력이 유지된다고 가정할 때 현재 배당표상 미배당액은 73,564,467원입니다. 그러나 2026.05.26 확약서에 따라 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다.
③ 가격 판단 — 시세가 없으므로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 129,000,000원으로 감정가와 같습니다. 소유자 김재식의 2022년 취득 거래가액은 149,000,000원이고, 앞선 2022.01.05 매매 거래가액은 160,500,000원이지만 이 두 금액은 각각 과거 소유권이전 당시의 거래가액일 뿐, 현재의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 대신하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 50,958,467원 | 50,958,467원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,000,000원 | 75,435,533원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 199,958,467원 중 채권자 예상배당은 126,394,000원, 미배당은 73,564,467원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정치입니다. 확약 반영 후 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 129,000,000원 | 75,435,533원 | 73,564,467원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 103,200,000원 | 49,996,733원 | 99,003,267원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 82,560,000원 | 29,715,453원 | 119,284,547원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 5층 519호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 세교동 소재 “세교역” 남서측 인근으로 오피스텔, 음식점, 점포 등 상업빌딩, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 중 5층이며 급·배수, 위생, 난방, 소화, 도시가스, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,242,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 최신 상태. 김인수의 을구 1번 임차권은 현재 자료에서 이미 말소로 정리돼 있으나, 최신 등기부로 말소 상태를 재확인하는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.15 기재된 갑구 6-1 민간임대주택등기의 현재 존속·말소 상태를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 없으므로 129,000,000원을 “시세보다 싸다”고 전제하지 말고 별도로 시세를 확인해야 합니다.
- 회차 착시. 현재 자료에는 1회 유찰이면서 최저가가 감정가의 100%인 129,000,000원으로 표시돼 있습니다. 실제 매각기일의 최저매각가격을 법원 공고에서 직접 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 73,564,467원의 미배당은 채권자의 부족액이지, 확약을 반영한 매수인 인수액이 아닙니다. 두 금액을 합산하지 않아야 합니다.
맺으며 — “미배당 7,356만원 ≠ 매수인 인수 7,356만원”
이 사건은 숫자만 보면 경계심이 먼저 드는 물건입니다. 임차보증금은 149,000,000원으로 현재 최저가 129,000,000원보다 크고, 현재 배당표에서도 주택도시보증공사에 75,435,533원만 배당돼 73,564,467원이 남습니다. 그러나 2026.05.26 제출된 확약서가 결정적인 차이를 만듭니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 미배당액을 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다.
따라서 권리 결론은 실질 인수 0원입니다. 다만 가격 결론은 별개입니다. 현재 시세를 확인할 최근 실거래 자료가 없어 129,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 또 갑구의 민간임대주택등기 표시는 최신 원본 확인이 필요합니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 해소됐지만, 가격과 최신 등기상태는 입찰 직전 다시 확인해야 하는 물건입니다.
