수원지방법원 2025타경54750. 오산시 세교동 세마엠시티 5층 519호입니다. 사건 용도는 근린시설로 들어와 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 권리의 많고 적음이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 김인수의 임차권등기는 임차보증금 149,000,000원, 전입일 2022.04.15, 확정일자 2022.04.11로 기재되어 있고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 사건은 “감정가 129,000,000원 신건”이라는 숫자만 보면 판단이 틀어집니다. 현재 회차 기준 예상배당에서 임차인 김인수에게 126,394,000원만 배당되고, 부족분 22,606,000원이 매수인 인수로 남습니다. 결국 매수인이 보는 실질취득가는 129,000,000원 + 22,606,000원 = 151,606,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 5층 519호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태: 오피스텔 |
| 소유자 | 김재식 (2022.04.15. 거래가 149,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 본질
말소기준권리는 2023.02.03. 갑구 7번 가압류입니다. 그러나 임차인 김인수의 전입일은 2022.04.15이고 확정일자는 2022.04.11입니다. 즉 경매등기나 가압류보다 먼저 들어온 임차권으로 표시되어, 데이터상 대항력 있음 및 우선변제권 행사 가능으로 판정됩니다. 이후의 압류, 강제경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 표시가 있으나, 임차보증금 미배당 잔액은 매수인 인수로 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 금지
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인수 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 149,000,000원 | 2022.04.15 | 2022.04.11 | 대항력 우선변제 실제 임차인 |
임차인 목록에는 보증기관 승계나 대위변제 중복신고 표시가 없습니다. 따라서 실제 임차인은 김인수 1명으로 보되, 주택도시보증공사의 신청채권자 청구금액 149,000,000원과 임차인 보증금 149,000,000원을 단순 합산해 임차인이 2명인 것처럼 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 김인수 보증금 (우선변제) | 149,000,000원 | 126,394,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 50,958,467원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분 22,606,000원은 매수인 인수로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 게 아니라 인수가 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 129,000,000원 | 22,606,000원 | 151,606,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 103,200,000원 | 48,044,800원 | 151,244,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 82,560,000원 | 68,326,080원 | 150,886,080원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 세교동 소재 “세교역” 남서측 인근입니다. 주위는 오피스텔, 음식점, 점포, 상업빌딩, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있어 용도 확인이 필요합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 10층 중 5층 519호이며 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 성장관리권역, 비행안전제2구역(전술), 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 판단 금지. 이 사건의 가격 기준은 129,000,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 151,606,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서상 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함” 문구가 핵심입니다.
- 임차인 협의 리스크. 김인수는 전유부분 전부에 대한 주거 임차권등기자로 표시됩니다. 인도·명도는 보증금 미배당 문제와 연결됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용, 대출, 취득 후 활용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 임차권등기 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.29억”이 아니라 “인수형 1.516억”
이 사건은 최저가가 낮아 보이는 착시가 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기와 보증금 미배당 인수 구조 때문에 현재 회차의 실질취득은 151,606,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰되어도 본질이 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 실질취득은 151,244,800원, 2회 유찰 시도 150,886,080원입니다. 이 물건의 결론은 단순합니다. 권리분석의 핵심은 말소가 아니라 인수이고, 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득가로 해야 합니다.