수원지방법원 2025타경54759. 용인시 수지구 성복동 성남마을벽산아파트 510동 13층 1305호 아파트입니다. 현재 소유자는 김미리이고, 2014.02.26 매매를 원인으로 2014.03.10 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 406,800,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 354,750,000원이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후의 우리은행 추가 근저당, 국세·지방세 압류, 경매개시결정, 오케이저축은행 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
점유 관계에서 확인되는 실제 임차인은 이수진 1명입니다. 전입일은 2019.07.29로 말소기준일 2014.03.10보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 규모는 단정할 수 없지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54759 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 성복동 723 성남마을벽산아파트 510동 13층1305호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 191.754㎡ · 철근콘크리트조 16층 건물 중 13층 |
| 사용승인일 | 2002.10.31 |
| 소유자 | 김미리 · 2014.03.10 소유권이전 · 거래가액 406,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 886,000,000원 / 620,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 309,363,470원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
핵심은 2014.03.10 우리은행 근저당 354,750,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 존속 표시된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2014.08.08 우리은행의 추가 근저당 77,000,000원 역시 말소기준 뒤입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수진 | 2019.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이수진의 전입일 2019.07.29는 말소기준일 2014.03.10보다 뒤이므로 경매 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액은 특정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 79.9%
실거래 비교 단지는 벽산첼시빌2차, 비교면적은 191.754㎡로 매칭되어 있습니다. 최근 12개월 실거래는 9건 평균 776,555,555원이고, 최신 거래는 2026.07 944,000,000원입니다. 현재 최저매각가 620,200,000원은 최근 12개월 평균의 79.9%입니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군의 비교 추세도 +4.4%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 191.75㎡ | 2 | 944,000,000원 |
| 2026.06 | 191.75㎡ | 5 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 191.75㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 2026.05 | 191.75㎡ | 6 | 720,000,000원 |
| 2026.02 | 191.75㎡ | 10 | 735,000,000원 |
| 2025.12 | 191.75㎡ | 7 | 740,000,000원 |
| 2025.12 | 191.75㎡ | 7 | 670,000,000원 |
| 2025.10 | 191.75㎡ | 7 | 755,000,000원 |
| 2025.08 | 191.75㎡ | 11 | 835,000,000원 |
| 2025.07 | 191.75㎡ | 4 | 752,000,000원 |
| 2025.06 | 191.75㎡ | 15 | 860,000,000원 |
| 2025.06 | 191.75㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 191.754㎡ | 9건 | 776,555,555원 |
전체 12건 평균은 768,416,666원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 776,555,555원과 최신 거래 944,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 79.9%로, 1회 유찰 뒤에는 신건 감정가와 달리 가격상 여유가 생긴 구간입니다. 다만 거래 범위 자체가 620,000,000원부터 944,000,000원까지 넓으므로 층·내부상태에 따른 편차 확인은 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 620,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,602,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 354,750,000원 | 354,750,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 27,917,674원 | 27,917,674원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,930,326원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 표시된 채권 459,667,674원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 151,930,326원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 성서중학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교가 혼재하고 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 아파트단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 16층 건물의 13층이며, 사용승인일은 2002.10.31입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 주용도는 아파트이고 제3종일반주거지역입니다. 성장관리권역, 비행안전제3구역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 실거래 기반. 비교 단지는 951세대이며, 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균 776,555,555원, 최신 거래 944,000,000원, 최근 추세 +4.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이수진은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 배당관계와 명도 협의에 필요한 사항을 매각물건명세서와 현황조사에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 현재 배당표의 후순위 배당과 소유자 잔여액을 판단할 수 있습니다.
- 채권양도 관계 확인. 2026.01.19 근저당권 이전 기재와 신청채권자 페퍼저축은행의 청구액 309,363,470원, 현재 회차 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 표시를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 관리. 현재 최저가 620,200,000원은 최근 12개월 평균의 79.9%지만, 실거래가 620,000,000원부터 944,000,000원까지 분산돼 있습니다. 해당 호수의 층·향·수리상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 대지권 표시 확인. 성복동 723번지와 723-1번지 분할 내용을 감정평가서와 등기사항전부증명서에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난하고, 가격은 유찰 뒤 경쟁력이 생겼다”
이 사건의 권리분석 중심축은 명확합니다. 2014.03.10 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이수진의 전입은 2019.07.29라 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거치면서 실질취득 620,200,000원이 최근 12개월 평균 776,555,555원의 79.9%까지 내려왔고, 최근 거래 추세는 +4.4%입니다.
따라서 핵심 위험은 대항력 임차보증금 인수가 아니라 세금 압류와 채권귀속·배당관계의 최종 확인입니다. 국세·지방세 압류 7건, 2026.01.19 근저당권 이전 기재, 신청채권자 청구액 309,363,470원과 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 표시를 원본 서류로 정리한 뒤 접근하는 것이 적절합니다. 권리 인수는 가볍고 가격은 경쟁력 있지만, 배당관계 검증을 생략하면 안 되는 A급 후보로 볼 수 있습니다.
