수원지방법원 2025타경54831. 경기도 화성시 능동 1052-3의 5층 501호로, 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 숙박시설(호텔)입니다. 감정가 76,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 18,248,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%입니다. 하지만 이 사건에서 최우선으로 볼 것은 낙찰가가 아니라 점유·유치권 관련 현장 상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 현재 영업중단 상태이고 건물 출입문에 유치권행사중이라는 표지가 있다고 기재되어 있으며, 감정평가서에는 유치권자가 출입을 불허하고 있다고 적혀 있습니다.
등기부 기준의 말소기준권리는 2020.04.27 설정된 광명새마을금고 근저당권 26,784,000원입니다. 이후 2025.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.07.03 화성시 압류는 말소기준보다 먼저 존재했지만, 2020.04.27 공매에 따라 3번 압류등기가 말소된 기록이 함께 확인됩니다. 따라서 현재 배당표가 계산한 등기·임차 관계상의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유치권 표지는 별개의 현장 쟁점이므로, 성립 여부와 점유관계를 확인하지 않은 채 ‘인수위험 없음’으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54831 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1052-3 5층501호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 동탄하나1길 66-21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(호텔) · 기준시점 영업중단 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 슬라브구조지붕 · 지하3층 지상12층 내 제5층 501호 |
| 소유자 | 김나경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 18,248,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광명새마을금고 / 19,579,400원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.27 광명새마을금고 근저당권 · 채권최고액 26,784,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 현장 유치권은 별도 확인
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 등기상 핵심은 2020.04.27 광명새마을금고 근저당권이며, 이것이 말소기준입니다. 2025.03.06 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 2019.07.03 화성시 압류와 2019.09.26 공매공고 기록이 있었고, 2020.04.27 공매와 함께 기존 신탁등기 및 압류등기 말소 기록이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 검증 자료가 없다
현재 최저매각가는 18,248,000원으로 감정가 76,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰된 결과입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 거래 추세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 부족합니다.
특히 감정평가상 이용상태가 숙박시설(호텔)이고 현재 영업이 중단된 상태이며, 전기공급도 중단되어 있습니다. 일반 주거용 부동산처럼 동일 평형 거래를 곧바로 비교하기 어려운 만큼, 현재 가격은 유치권·점유·시설 상태·재가동 비용을 포함해 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 18,248,000원 | 17,519,536원 | 9,264,464원 |
| 5회 유찰 시 | 12,773,600원 | 12,143,675원 | 14,640,325원 |
| 6회 유찰 시 | 8,941,520원 | 8,380,573원 | 18,403,427원 |
현재 회차에서도 광명새마을금고 채권최고액 26,784,000원 전액을 배당하지 못해 9,264,464원 미배당이 발생합니다. 5회 유찰 시 미배당은 14,640,325원, 6회 유찰 시에는 18,403,427원까지 늘어납니다. 이 미배당은 배당표상 채권자에게 남는 부족액이고, 매수인 인수액으로 계산된 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 728,464원 |
| 1. 근저당 · 광명새마을금고 | 26,784,000원 | 17,519,536원 |
| 미배당 · 광명새마을금고 | - | 9,264,464원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 18,248,000원 기준 집행비용 728,464원을 제외하면 광명새마을금고에 17,519,536원이 배당되고 9,264,464원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 반월동 소재 화성반월초등학교 남측 인근이며, 오피스텔·호텔·아파트·공장·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 숙박시설(호텔)로 이용돼 왔으나 기준시점 현재 영업중단 상태입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·냉난방설비 등이 되어 있으나 기준시점 현재 전기공급이 중단된 상태입니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 남동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 공시지가는 3,415,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 출입문 표지만으로 성립 여부를 단정할 수 없으므로 주장자·피담보채권·공사내역·점유개시 시점·현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 현장 출입 가능 여부. 감정평가 당시 유치권자가 출입을 불허한 상태였으므로 내부 상태와 실제 사용 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 영업중단 원인. 장기간 영업중단 상태인 이유와 재영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 전기공급 중단. 전기공급 재개에 필요한 비용·절차와 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 대조. 2019.09.26 공매공고 및 2020.04.27 공매 관련 등기 흐름을 한국자산관리공사 기록과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·유사 숙박시설의 실제 거래·임대·운영가치를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “왜 4번 유찰됐나”
이 물건은 등기부와 임차관계만 보면 단순한 편입니다. 임차인 0명이고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 숙박시설 영업중단, 전기공급 중단, 유치권행사중 표지, 유치권자의 출입불허가 동시에 확인됩니다. 76,000,000원의 감정가가 18,248,000원까지 내려온 사실만으로는 가격 매력을 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 근거도 없기 때문입니다. 이 사건은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 “현장 리스크를 먼저 풀어야 가격을 평가할 수 있는 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 권리 판단의 승부처는 등기부가 아니라 유치권과 점유의 실체입니다.
