수원지방법원 2025타경54993. 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 110호, 감정상 이용상태는 소매점이고 현황은 공실입니다. 말소기준은 2024.08.01. 등촌동새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 2025.03.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 내역이 없어 매수인이 떠안을 보증금 인수액도 0원으로 정리됩니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 권리의 복잡성이 아닙니다. 이미 2회 유찰되어 최저매각가는 216,580,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그럼에도 감정평가서상 주위환경은 “아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙한 상가지대”이고, 임대관계는 미상입니다. 즉 싸진 가격보다 공실 상가를 실제로 채울 수 있는지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54993 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 최에스더 (2024.08.01. 거래가 420,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 216,580,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 354,180,960원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 내역 없음. 매각물건명세서 비고는 “현황 공실임.”으로 기재되어 있고, tenants 데이터도 비어 있습니다. 따라서 실제 임차인은 0명이며, 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준인 등촌동새마을금고 근저당권과 그 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·인수 분석
| 구분 | 내용 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | tenants 데이터 없음 · 현황 공실 | 0원 | 인수 없음 |
| 보증기관 승계 | is_subrogation/is_guarantor 해당 신고 없음 | 0원 | 중복신고 없음 |
| 매수인 인수 | 배당 미흡이 있어도 근저당권자 미배당일 뿐 임차보증금 인수 아님 | 0원 | 실질취득 = 최저가 |
③ 예상배당표 (매각가 216,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,832,120원 |
| 1. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 420,000,000원 | 212,747,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자는 212,747,880원만 배당받고 207,252,120원의 미배당이 발생합니다. 다만 이는 근저당권자 배당 부족이지, 매수인이 인수하는 임차보증금은 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동 “능동고등학교” 북동측 인근. 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 미성숙한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호(1,2)는 소매점으로서 현황 공실입니다. 본 리포트 대상은 세가프라자 1층110호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물 내 제1층 제110호. 사용승인일은 2017.07.19.입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 주차장, 중로1류·중로2류 접합 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이 해당사항 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 매각물건명세서 비고는 현황 공실입니다. 현장 방문으로 실제 점유, 잠금 상태, 사용 흔적, 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 임대수요 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 인근 1층 소매점 임대료, 공실률, 업종 제한 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 상가 공실은 관리비 체납이 누적될 수 있습니다. 공용부분 관리비와 연체 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 공동담보 유의. 등촌동새마을금고 근저당 raw_contents에는 제111호 공동담보가 기재되어 있습니다. 공동담보 배당 구조는 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 인수액은 0원이므로 실질취득은 낙찰가와 같습니다. 다만 실거래 비교 데이터가 없으므로 최저가 216,580,000원 자체를 싸다고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”보다 “상가를 살릴 수 있나”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2024.08.01. 등촌동새마을금고 근저당권, 임차인 내역은 없고 현황도 공실이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 결론은 단순한 ‘안전형 추천’이 아닙니다. 물건은 근린시설이고, 감정평가서에는 미성숙한 상가지대, 소매점 현황 공실, 임대관계 미상이 함께 적혀 있습니다. 감정가의 49%까지 내려온 현재 회차에서도 승부처는 권리가 아니라 공실 해소 가능성과 환금성입니다. 권리는 합격, 수익성은 현장 확인 후 판단해야 합니다.