수원지방법원 2025타경55071. 수원 권선구 금곡동 커낼파크 3층 313호입니다. 사건의 핵심은 선순위 임차권입니다. 임진화는 2022.03.21 전입·점유를 시작했고 보증금은 195,780,000원입니다. 2023.04.26 임차권등기가 접수됐으며, 말소기준으로 제시된 2025.03.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속조치가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전 임차인 임진화)가 2026.6.1 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 임진화 관련 보증금의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 이 확약의 효력은 해당 임차인·보증금채권에 한정되므로, 별도 임차인이 새로 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층 313호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 · 철근콘크리트구조 10층 중 3층 313호 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,780,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 확약으로 실질 해소
말소기준은 2025.03.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 임진화의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 등기부 임차권 최초 기재에는 확정일자 2023.04.09가 적혀 있고, 2023.07.21 경정등기에는 확정일자가 2022.02.24로 경정돼 있습니다. 어느 기재를 보더라도 배당요구와 우선변제권 행사 사실은 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임진화 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 195,780,000원 | 2022.03.21 | 2023.04.09 2023.07.21 경정: 2022.02.24 | 대항력 有 우선변제 HUG 양도관계 실질 인수 0원 |
임진화는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 192,000,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 임차보증금에 배당되고, 7,268,000원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없었다면 이 미배당액은 매수인 인수 대상입니다. 또 낙찰가가 내려가면 미배당액이 커져, 대항력 인수형에서는 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질 취득비용이 싸졌다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 그 구조를 2026.6.1 확약이 끊어 실질 인수 0원으로 바꾼 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 임진화 보증금 | 195,780,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,780,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 “양도전: 임차인 임진화”로 표시된 관계이므로 임진화 보증금과 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당표 계산상 미배당 보증금 7,268,000원은 확약 전 룰상 인수액이며, 2026.6.1 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 주거 임차권등기도 존재하므로 실제 사용형태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 입지. 금곡동 행정복지센터 북동측 맞은편에 위치하며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층 313호로, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로, 북서측으로 폭 약 6미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 민간임대주택. 2022.03.21 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.1 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 매각물건명세서에 반영된 문구와 동일한지 원문을 확인하세요.
- 확약 적용 상대 특정. 해당 확약은 임진화에서 주택도시보증공사로 이어진 보증금채권에 한정됩니다. 별도 점유자·임차인이 있는지 현황조사와 현장을 대조하세요.
- 근저당 1건 대조. 등기사항전부증명서 요약상 근저당 1건이 표시되어 있으므로 상세 순위와 매각소멸 여부를 원본에서 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 잔존 의무 여부를 확인하세요.
- 가격 판단 보수적 접근. 현재 최저가는 감정가와 동일한 192,000,000원입니다. 실거래 비교 근거 없이 “1회 유찰이라 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
- 용도·현황 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔, 임차권은 주거로 표시됩니다. 현황·건축물대장·영업 또는 주거 사용 가능 범위를 직접 확인하세요.
- 배당 변동. 배당표는 집행비용 3,488,000원을 포함한 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있으나, 확약이 승부를 바꿨다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 195,780,000원의 대항력 임차권이 최저가 192,000,000원보다 커 매우 까다로운 인수형 경매입니다. 현재 배당계산만 보더라도 7,268,000원이 미배당되고, 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당액은 45,130,400원, 75,420,320원으로 커집니다. 즉 확약이 없다면 “최저가가 낮아질수록 싸진다”는 접근이 성립하지 않는 구조입니다.
하지만 2026.6.1 주택도시보증공사의 확약으로 임진화 보증금채권에 대한 대항력은 포기되고, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 그래서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 다만 현재 가격은 여전히 감정가 100%이고 실거래 비교 근거가 없으며, 근저당 1건의 상세와 민간임대주택등기·용도 현황은 원본 대조가 남습니다. 결론은 “주된 임차보증금 인수위험은 확약으로 해소, 가격 메리트와 나머지 등기사항은 확인 후 판단”입니다.
