수원지방법원 2025타경55162. 화성시 안녕동 병점역 동문굿모닝힐 103동 9층 901호 아파트입니다. 현재 소유자는 조한기이며, 2013.11.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 195,000,000원입니다. 권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 등기된 비케이존대부의 근저당권과 2025.03.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현재 최저매각가는 감정가 352,000,000원에서 한 차례 유찰된 246,400,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 인수금이 낙찰가에 더해지는 대항력 인수형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득가가 되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 근저당은 소멸

말소기준은 2013.11.29 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 169,000,000원이고, 2022.06.29 변경등기에는 채권최고액 118,170,000원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 비케이존대부 근저당권 130,000,000원·39,000,000원·163,800,000원·18,200,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 가격 구조 — 감정가 70%, 시세 단정은 금물

현재 회차는 1회 유찰되어 감정가 352,000,000원의 70%인 246,400,000원이 최저매각가입니다. 2회 유찰 시 172,480,000원, 3회 유찰 시 120,735,999원 시나리오가 제시되어 있습니다.

다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다른 개념입니다. 이 사건에서는 현재 가격을 실거래와 직접 비교하지 않고, 감정가 대비 70%라는 경매 회차 구조만 확인하는 것이 안전합니다. 따라서 246,400,000원이라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 단정하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

채권 총액 520,000,000원 중 예상 배당액은 242,150,400원, 미배당은 277,849,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

신청채권자인 비케이존대부의 청구액은 336,255,780원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 배당 추정액은 73,150,400원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 2회 유찰 시에는 265,280원, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당액은 매수인의 인수액이 아니라 채권자의 미회수액이라는 점을 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 입지. 화성시 진안동 소재 병점역(1호선) 남서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·다세대주택·근린상가·전·답 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 9층 901호이며 사용승인일은 2006.08.31입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 단지 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고, 단지 내 도로를 이용해 진·출입합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 992,400원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 규제. 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등의 지정이 기재되어 있습니다.
• 단지. 다솜마을동문굿모닝힐은 518세대로 기재되어 있고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2013.11.29 을구 3번 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
• 점유 확인. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·점유 원인과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 246,400,000원으로 감정가의 70%지만, 이 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하지 마세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 미배당 277,849,600원은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
• 회차 시나리오. 2회 유찰 시 172,480,000원, 3회 유찰 시 120,735,999원으로 내려가며 모든 시나리오의 인수액은 0원입니다.
• 토지·소음 규제. 비행안전제6구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용계획 기재사항을 실제 이용 목적과 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 판단은 별개”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.11.29 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 비케이존대부의 주요 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 후속 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 0원입니다.

반면 최저가 246,400,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 더구나 감정요항상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 확인도 필요합니다. 정리하면 등기상 인수 부담은 낮고, 입찰 판단의 핵심은 점유 확인과 실제 가격 검증입니다.