수원지방법원 2025타경55282. 화성시 반송동 센트럴에스타운 7층 736호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공동주택으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이창호이며 2021.03.02 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 110,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 소유권이나 압류가 아니라 박미리의 주택임차권입니다. 전입일은 2022.03.07, 점유개시일은 2022.03.04, 확정일자는 2023.02.21이며, 2024.03.08 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 말소기준으로 제시된 2025.03.28 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 7층736호 · 경기도 화성시 동탄구 메타폴리스로 47-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 11층 건물 중 7층 736호 |
| 소유자 | 이창호 (2021.03.02 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박미리 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 우리은행 근저당권과 전세권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 중요한 선순위 권리는 2024.03.08 등기된 박미리의 주택임차권입니다. 말소기준인 2025.03.28 강제경매개시결정 이후 설정된 국·화성시 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권은 소멸하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박미리 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 / 2022.03.07 | 2023.02.21 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구도 이뤄졌지만, 보증금이 전액 배당되지 않으면 남는 금액은 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 41,537,200원입니다.
② 가격 구조 — 85,400,000원이 실질 매입가격이 아니다
현재 최저가는 85,400,000원이고 감정가 122,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서는 최저가 자체를 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 낙찰대금에서 임차인에게 배당되지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 85,400,000원 | 83,462,800원 | 41,537,200원 | ≈ 125,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 59,779,999원 | 58,303,959원 | 66,696,041원 | ≈ 125,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,845,999원 | 40,692,771원 | 84,307,229원 | ≈ 125,000,000원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 줄지만 임차인의 미배당 보증금은 41,537,200원 → 66,696,041원 → 84,307,229원으로 커집니다. 따라서 대항력 인수형의 가격 판단은 최저매각가가 아니라 실질취득 약 125,000,000원을 중심으로 해야 합니다. 이 금액은 감정가 122,000,000원보다도 높은 수준입니다.
실제 거래가격과 비교할 때도 같은 원칙이 적용됩니다. 이 사건에서는 감정가만으로 시장가격을 대체하지 않고, 실질취득 약 125,000,000원을 기준가격으로 두는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,937,200원 |
| 1. 임차인 박미리 보증금 (우선변제) | 125,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 박미리 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 125,000,000원 중 83,462,800원이 배당되고 부족분 41,537,200원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄1동행정복지센터 남측 인근으로, 대단위 아파트단지를 배후로 한 동탄신도시 중심상업지역입니다. 근린생활시설·편의시설·오피스텔·유흥시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근 노변에 노선 버스정류장이 있고 대상물건까지 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 11층 건물 중 7층으로, 지역난방·위생설비·승강기·소화전·화재탐지설비·주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 동측으로 중로와 접합니다. 공시지가는 6,424,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 공동주택이므로 용도 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 85,400,000원이 아니라 보증금 인수를 반영한 약 125,000,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 41,537,200원이며, 추가 유찰 시 66,696,041원·84,307,229원으로 증가하는 구조입니다.
- 박미리 관계 확인. 임차인 박미리와 신청채권자 박미리가 동일한 이름으로 확인되므로 임대차계약·보증금 지급·경매신청채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 공동주택 이용상태가 함께 나타나므로 공부상 용도와 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 후순위 압류. 2025.04.04 국 압류와 2025.09.02 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건은 감정가 122,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 85,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 박미리의 대항력 있는 임차보증금 125,000,000원이 선순위로 존재하고, 현재 배당 후에도 41,537,200원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
더 유찰되면 매각가는 59,779,999원, 41,845,999원으로 내려가지만 매수인이 인수할 미배당 보증금은 각각 66,696,041원, 84,307,229원으로 늘어납니다. 그래서 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 125,000,000원입니다. 감정가 70%라는 할인율만 보고 접근하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형이며, 실거래 시세와 비교할 때도 반드시 이 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
