수원지방법원 2025타경55293. 경기도 수원시 권선구 금곡동 746 어반포레스트주건축물 제1동 제1층 제101호 사건입니다. 용도는 근린시설이고, 감정요항상 기호(1,2)는 공히 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2022.10.12 김포농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 가처분, 압류, 경매개시결정, 남민수 근저당은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 사건은 “최저가가 감정가의 49%까지 내려왔으니 싸다”로 끝낼 수 없습니다. 대항력 임차인 보증금 20,000,000원이 배당표상 매수인 인수로 잡혀 있고, 배당 시뮬레이션에는 중소기업은행 채권이 144,142,000원 배당되는 것으로 반영되어 있습니다. 그런데 등기 흐름에는 2022.10.14 을구 1번 근저당권설정등기말소도 함께 있습니다. 이 지점은 원본 등기부·매각물건명세서·배당요구 종기를 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 746 어반포레스트주건축물 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사화영당 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김포농업협동조합 / 1,583,949,264원 |
| 근저당권 이전 | 2025.06.25 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.12, 그러나 앞선 근저당 말소 기재 확인
말소기준은 2022.10.12 김포농업협동조합 근저당권으로 잡혀 있습니다. 그 뒤의 가처분, 압류, 경매개시결정, 남민수 근저당은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 중소기업은행 근저당은 2022.07.15 설정 후 2022.10.14 말소등기가 기재되어 있으면서도, 배당표에는 채권액 1,620,000,000원과 예상배당 144,142,000원으로 들어가 있습니다. 이 부분은 단순한 표현 차이가 아니라 권리·배당의 전제가 달라지는 확인 포인트입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 없음
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증금 중복합산 이슈는 없고, 실제 임차인은 3명으로 봅니다. 이 중 대항력이 명시된 임차인은 (주)화영당(박승용) 1명입니다. 확약서·대항력 포기·임차권등기 말소 확약 메모가 없으므로, 이 임차인의 인수액을 0원으로 볼 근거는 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김말숙 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 보증금 미상 |
| 주식회사 제이에스건업(김연진) | 102호 금곡동 32.7600㎡ | 2025.03.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 102호 기재 확인 |
| (주)화영당(박승용) | 102호 447.9600㎡ | 2022.06.14 | 20,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 승계 아님 보증금 전액 매수인 인수 |
대항력 있는 임차인의 보증금은 20,000,000원으로 최저매각가 147,000,000원보다 작습니다. 따라서 “낙찰가가 내려가도 총액이 보증금으로 고정되는” 대항력 인수형은 아니지만, 매수인은 낙찰대금 외에 인수보증금까지 보아야 하므로 현재 회차 실질취득은 167,000,000원입니다. 임차인 표시가 102호를 가리키는 부분은 이 사건 101호와 직접 연결되는지 원본으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 인수. 임차인 (주)화영당(박승용) 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,620,000,000원 | 144,142,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 남민수 | 120,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,540,000,000원 중 채권자 예상배당은 144,142,000원이고, 미배당은 3,395,858,000원입니다. 매수인 인수액은 20,000,000원으로 별도 계산해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 “상촌초등학교” 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 기호(1,2)는 공히 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 근린시설로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 지1층/지상5층 내 제1층 제101호, 제102호입니다. 사용승인일은 2022.01.21입니다.
- 도로. 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와 현황 차이. 102호는 집합건축물대장상 357.44㎡와 90.52㎡로 분할된 것으로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 전유면적 447.96㎡는 전유부 분할이 미반영된 상태로 되어 있고, 현황 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중이라고 적혀 있습니다.
- 위반건축물. 감정요항 데이터상 violation은 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차 최저가 147,000,000원에 대항력 임차인 인수 20,000,000원을 더해 167,000,000원 기준으로 판단하세요.
- 대항력 임차인. (주)화영당(박승용)은 2022.06.14 전입, 보증금 20,000,000원, 차임 2,500,000원, 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 확약 메모가 없으므로 인수 0원으로 보면 안 됩니다.
- 보증금 미상 점유자. 김말숙, 주식회사 제이에스건업(김연진)은 대항력 없음으로 표시되어 있으나 보증금은 미상입니다. 명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 101호·102호 혼재. 사건은 101호인데 임차인 점유 부분과 감정요항의 공부 차이에는 102호가 반복됩니다. 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서·건축물대장·등기부 원본 대조가 필수입니다.
- 을구 1번 확인. 중소기업은행 근저당은 2022.10.14 말소등기가 있으면서 배당표에는 배당 대상으로 반영되어 있습니다. 말소 상태와 배당 전제를 직접 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 제2종근린생활시설이고 북서측 막다른도로와 접합니다. 주거용 아파트처럼 환금성을 가정하면 안 됩니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “인수와 서류”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 300,000,000원에서 최저가 147,000,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순 할인 물건이 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 실질취득은 167,000,000원이고, 임차인 표시와 감정요항에는 102호 관련 내용이 반복됩니다. 여기에 을구 1번 근저당의 말소 기재와 배당 반영이 함께 존재합니다. 가격은 낮아졌지만, 확인할 것이 많은 근린시설입니다. 원본 대조 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.