수원지방법원 2025타경55293. 권선구 금곡동 어반포레스트주건축물 제1동 1층 102호, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 “유찰률”이 아니라 대항력 임차인 인수와 공부와 현황의 차이입니다. 확정적으로 보이는 인수액은 (주)화영당(박승용)의 보증금 2,000만원이고, 별도로 전입·보증금 미상 점유자 “주식회” 기재도 남아 있습니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 실질취득과 미상 점유 리스크를 같이 봐야 합니다.
또 하나의 특이점은 배당 구조입니다. 현재 회차 매각가를 965,300,000원으로 가정하면 집행비용을 제외한 대부분이 을구 1번 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자인 김포농업협동조합 측은 배당표상 0원으로 표시됩니다. 전체 채권 미배당은 2,670,753,000원입니다. 채권자 미배당이 크고 소유자 잔여도 없으므로, 권리관계 원본 대조 없이는 입찰가를 공격적으로 잡기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 746 어반포레스트주건축물 1동 1층102호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태: 제2종근린생활시설 · 1층 102호 |
| 면적 메모 | 등기부상 전유부분 447.96㎡ · 대장상 102호 357.44㎡ 및 102-1호 90.52㎡로 분할 · 벽체 구분 없이 1개호 이용 |
| 소유자 | 주식회사화영당 (2022.07.15. 소유권이전, 거래가액 1,970,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,970,000,000원 / 965,300,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김포농업협동조합 / 1,583,949,264원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 있다
데이터상 말소기준은 2022.10.12. 을구 2번 김포농업협동조합 근저당권입니다. 그런데 임차인 중 (주)화영당(박승용)은 2022.06.14. 전입으로 표시되어 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 2,500,000원이며, 배당표에는 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 반영되어 있습니다. 즉 이 2,000만원은 최저가와 별도로 매수인이 부담해야 하는 금액입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 신고 4건, 승계 신고 없음
보증기관 대위·승계 플래그는 모두 false로 표시되어 있어 보증금 중복신고 이슈는 보이지 않습니다. 다만 실제 임차인·점유 신고는 4건이고, 이 중 1건은 대항력 있는 인수형, 1건은 전입·보증금 미상으로 남아 있습니다. 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 기재도 데이터에는 없습니다.
| 임차인/점유자 | 전입·확정 | 보증금/월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김말숙 | 2022.11.21 · 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 보증금 미상 | 승계 아님 인수 없음으로 표시 |
| 주식회사 제이에스건업(김연진) 102호 금곡동 32.7600㎡ | 2025.03.17 · 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 보증금 미상 | 승계 아님 인수 없음으로 표시 |
| (주)화영당(박승용) 102호 447.9600㎡ | 2022.06.14 · 확정일자 미상 | 20,000,000원 월 2,500,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 전입 | 우선변제권 無 배당 0원 | 매수인 인수 20,000,000원 |
| 주식회 용도: 주거 | 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 보증금 미상 | 확인 필요 확약 밖 미상 위험 |
③ 예상배당표 (매각가 965,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,053,000원 |
| 인수. 임차인 (주)화영당(박승용) 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,620,000,000원 | 953,247,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 남성열 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 남민수 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권총액은 3,624,000,000원, 채권자 총배당은 953,247,000원, 미배당은 2,670,753,000원입니다. 임차인 인수 20,000,000원은 매각대금 배당 밖의 매수인 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 표시되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 965,300,000원 | 20,000,000원 | 985,300,000원 | 2,670,753,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 675,710,000원 | 20,000,000원 | 695,710,000원 | 2,957,447,100원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 472,996,999원 | 20,000,000원 | 492,996,999원 | 3,158,132,971원 |
⑤ 공부 차이와 이용상태 — 102호를 그대로 믿으면 안 된다
- 이용상태. 기호(1,2)는 공히 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 전유면적은 447.96㎡이나, 집합건축물대장상 102호 357.44㎡와 102-1호 90.52㎡로 분할된 것으로 기재되어 있습니다.
- 현황 이용. 등기상 전유부분할은 미반영된 상태이고, 현황은 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중이며 상호는 ‘MERRYJUBILEE’로 표시되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 중 지상 1층이며, 사용승인일은 2022.01.21입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 “상촌초등학교” 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 965,300,000원이 아니라 확정 인수 20,000,000원을 더한 985,300,000원으로 판단하세요.
- 미상 점유자 확인. “주식회”는 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 有로 단정하지 말되, 인수 위험 0원으로도 단정하면 안 됩니다.
- 확약 부재. 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 기재가 없으므로, (주)화영당(박승용)의 인수 20,000,000원은 실질 부담으로 봐야 합니다.
- 공부 대조. 등기 447.96㎡와 대장상 102호·102-1호 분할, 벽체 구분 없는 1개호 이용 상태를 반드시 원본과 현장으로 재확인하세요.
- 세금 리스크. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세 해당 시 0순위 차감으로 후순위 미배당이 변동될 수 있습니다.
- 중소기업은행 근저당 원본 확인. 데이터상 을구 1번 근저당은 2022.07.15 설정, 2022.10.14 말소 기재가 있으면서도 배당표에는 953,247,000원 배당으로 반영되어 있습니다. 입찰 전 등기부 원본과 매각기록을 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “인수와 미상”이 먼저다
이 사건은 겉으로는 감정가 19.7억에서 최저가 9.653억까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 낙찰자가 실제로 보는 금액은 최저가가 아니라 실질취득 985,300,000원입니다. 대항력 있는 임차인 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 남기 때문입니다. 여기에 전입·보증금 미상 점유자와 등기·대장·현황 불일치가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮아졌지만, 원본 확인 전 공격 입찰은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 인수 범위와 현황 일치 여부입니다.
