수원지방법원 2025타경55348. 광교 에듀하임1309오피스텔 103동 13층 1302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 2022년 9월 5일 압류보다 앞서 전입한 임차인 윤익준입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 10월 27일, 점유개시는 2021년 12월 12일, 주민등록일자는 2021년 12월 13일이며 보증금은 170,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고 배당요구도 접수됐습니다.

이 때문에 경매 최저가 하락이 곧 매수인 총부담 감소로 이어지지 않습니다. 현재 회차에서 104,300,000원이 매각대금으로 들어오면 집행비용 2,260,200원이 먼저 빠지고 임차인에게 102,039,800원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 67,960,200원은 매수인 인수로 넘어가므로 실질취득은 104,300,000원 + 67,960,200원 = 172,260,200원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 등기일보다 ‘선행 전입’이 핵심

말소기준은 2022년 9월 5일 갑구 7번 압류입니다. 이후 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 윤익준은 말소기준보다 앞선 2021.12.13. 주민등록과 점유를 갖추고 있으며, 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 2025.03.18. 설정된 을구 1번 주택임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 잔액 인수위험이 사라지는 사건이 아닙니다.

임차인 — 실제 임차인 1명

윤익준은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 2025.03.18. 배당요구가 접수돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 회수할 수 없어 부족분이 매수인에게 남습니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다

이 사건의 가격 판단은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 대항력 임차보증금 미배당 인수액으로 해야 합니다. 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당액이 줄고 인수액이 늘어납니다. 결과적으로 매수인 총부담은 보증금에 집행비용이 더해지는 수준에서 거의 고정됩니다.

현재 104,300,000원에서 한 번 더 유찰돼 73,010,000원이 되어도 인수액이 98,704,180원으로 늘어 실질취득은 171,714,180원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가는 51,107,000원까지 내려가지만 인수액이 120,212,926원으로 커져 실질취득은 171,319,926원입니다. 낙찰가 하락을 가격 메리트로 착각하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

현재 배당계산에서는 집행비용 2,260,200원과 임차인 배당 102,039,800원으로 매각대금 104,300,000원이 모두 소진됩니다. 압류된 국세·지방세 등이 당해세 등 선순위로 실제 차감될 경우 임차인 배당액이 더 줄고 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 내부는 관계인 부재와 폐문으로 직접 조사하지 못하고 외부관찰·탐문·공부상 도면으로 확인했습니다.
• 입지. 광교고등학교 서측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장과 광교중앙역이 있어 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 건물이며 사용승인일자는 2014.02.28.입니다. 승강기·소화전·급배수·위생설비·지역난방·지하주차장이 설치돼 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 사다리형 평지로 오피스텔 부지로 이용 중이며, 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구) 등에 해당합니다.
• 도로. 단지 북서측·북동측 등에서 포장도로와 접합니다.
• 공시지가. 4,383,000원/㎡이며 토지면적은 9,689㎡입니다.
• 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 입찰가 104,300,000원만 보면 안 됩니다. 예상 인수 67,960,200원을 합친 172,260,200원이 현재 회차의 핵심 부담입니다.
• 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 실질취득 171,714,180원, 3회 유찰 시 171,319,926원으로 최저가 하락 폭에 비해 총부담은 거의 줄지 않습니다.
• 임대차 실체 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 윤익준으로 표시됩니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·청구채권의 발생원인을 서로 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 압류 4건과 관련된 실제 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 현재 67,960,200원 인수액의 상한을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사를 하지 못했으므로 점유·시설·수선 필요 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 조세채권 관련 원문서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”가 싸다는 뜻은 아니다

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 104,300,000원만 보는 것입니다. 대항력 있는 임차인 윤익준의 보증금은 170,000,000원이고, 현재 회차 예상배당으로 회수되지 않는 67,960,200원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 172,260,200원으로 감정가 149,000,000원보다 높습니다.

더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 2회 유찰 시 인수액은 98,704,180원, 3회 유찰 시 120,212,926원까지 증가해 실질취득이 각각 171,714,180원, 171,319,926원으로 유지됩니다. 여기에 실제 선순위 조세가 배당에서 차감되면 임차인 미배당분은 더 커질 수 있습니다. 최저가는 내려가지만 부담은 따라 내려가지 않는 사건. 권리관계 확인 없이 단순 유찰률만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 물건입니다.