수원지방법원 2025타경55380. 수원 장안구 파장동의 다세대주택 2층 203호입니다. 감정가 235,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 115,150,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.09.03. 최윤화의 근저당권 180,000,000원이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정 및 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기 순서만이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 전입입니다.
윤정근은 2021.01.25. 임대차계약, 2021.01.28. 확정일자, 2021.02.19. 주민등록, 2021.02.20. 점유개시로 확인됩니다. 즉 2021.09.03. 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춰 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 233,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 단순한 “후순위 임차권등기라 소멸”로 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55380 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 212-45 2층 203호 · 경수대로1090번길 13 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인일 2019.07.25. |
| 소유자 | 김민범 (단독소유 · 2021.07.01. 매매 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 115,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2021.09.03. 최윤화 근저당권입니다. 그 이후의 대구광역시 서구 압류, 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류, 수원시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.03.10. 최윤화가 신청한 임의경매개시결정은 2023.09.13. 기각돼 2023.10.04. 말소됐습니다.
다만 윤정근의 주민등록일은 2021.02.19.로 말소기준인 2021.09.03.보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.03.20. 후순위지만, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기 날짜만 보지 않고 선행한 전입·점유를 함께 봐야 합니다. 이 사건에서는 실제 임차인은 윤정근 1명입니다.
② 임차인 — 원래는 인수형, 확약으로 해소
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤정근 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 233,000,000원 | 2021.02.19. | 2021.01.28. | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
윤정근은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액을 배당받지 못하지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서 때문에 미배당 보증금에 대한 대항력을 행사하지 않고 임차권등기도 말소하는 구조입니다. 따라서 확약이 적용되는 이 임차인에 한해서만 매수인 인수 위험이 해소됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,412,100원 |
| 1. 임차인 윤정근 보증금 | 233,000,000원 | 112,737,900원 |
| 2. 근저당권 · 최윤화 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 5,992,530원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 부족분은 120,262,100원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 매수인 인수액이며, 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 싸질수록 인수가 늘어나는 원형
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 115,150,000원 | 120,262,100원 | 115,150,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,605,000원 | 154,245,890원 | 80,605,000원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,423,500원 | 177,992,123원 | 56,423,500원* |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않습니다. 현재 회차에서도 최저가 115,150,000원만 보고 “감정가의 절반이라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 확약으로 윤정근의 대항력이 포기되므로, 확약 적용 후 실질 취득가격은 각 회차 낙찰가 자체가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 파장동행정복지센터 서측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호, 사용승인일은 2019.07.25.이며 승강기·난방·급배수·위생설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류·상대보호구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 내부 확인. 거주인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문·표준적 상황 등에 의해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자, 대상 보증금, 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 윤정근의 전입 2021.02.19.은 말소기준 2021.09.03.보다 빠르므로 확약이 없다면 인수형입니다.
- 세금 확인. 대구광역시 서구·수원시·남양주시 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 235,000,000원이나 최저가 115,150,000원이 현재 시장가격 대비 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 현재 점유관계와 실제 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 물건을 등기만 훑으면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 단순한 사건처럼 보일 수 있지만, 실제 핵심은 윤정근의 전입이 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 보증금 233,000,000원에 비해 현재 최저가가 115,150,000원이어서, 확약이 없다면 배당 부족분 120,262,100원이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.04.22. “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 내용이 유효하게 적용된다면 윤정근 관련 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 낙찰가 115,150,000원 자체가 됩니다. 다만 시세 자료가 없으므로 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 권리의 결론은 확약 확인 후 긍정, 가격의 결론은 보류. 이 사건의 입찰 전 마지막 확인점은 확약서 원문과 당해세입니다.
