수원지방법원 2025타경55388. 용인시 처인구 남동 소노펠리체 103동 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 소유자 백종덕은 2021년 3월 8일 매매를 원인으로 거래가액 198,000,000원에 취득했고, 같은 해 4월 6일 검단농업협동조합의 채권최고액 133,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 뒤의 은평구 압류·경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
과거 성남농업협동조합의 채권최고액 1,235,000,000원 근저당은 2021년 4월 6일 일부포기를 원인으로 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 경매의 핵심은 2021년 검단농업협동조합 근저당이고, 이후 2025년 10월 30일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55388 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 남동 423-1 소노펠리체 103동 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 신기로 26-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 51.5337㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 백종덕 · 2021.03.08 매매 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 105,381,161원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2021년 4월 6일 검단농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤 설정된 서울특별시은평구 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가와 최근 거래의 간격
소노펠리체는 34세대, 사용승인일은 2016.09.07입니다. 대상 면적 51.5337㎡와 매칭되는 최근 거래는 2026년 7월 3건이며, 모두 전용 51.53㎡·1층·거래가 183,000,000원으로 집계돼 있습니다. 최근 12개월 평균도 183,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 51.53㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 51.53㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 51.53㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.5337㎡ | 3건 | 183,000,000원 |
현재 최저매각가 90,650,000원에 인수액 0원을 더한 실질취득 기준 금액도 90,650,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 183,000,000원의 49.5%입니다. 감정가 185,000,000원은 최근 거래 183,000,000원과 가까우나, 두 차례 유찰되면서 현재 최저가는 크게 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 검단농업협동조합 | 133,200,000원 | 88,618,300원 |
| 미배당 | - | 44,581,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 90,650,000원 가정 시 집행비용 2,031,700원과 근저당 배당 88,618,300원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 기준 미배당은 44,581,700원이지만, 배당 시뮬레이션상 이를 매수인이 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 44,581,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 71,287,191원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,418,499원 | 43,218,966원 | 89,981,034원 |
신청채권자의 청구금액은 105,381,161원입니다. 현재 회차 예상배당 88,618,300원으로는 청구액이 충족되지 않으며, 3회·4회 유찰 시에도 각각 61,912,809원, 43,218,966원으로 계산돼 신청채권이 전액 만족되지 않습니다. 그러나 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신기마을회관 북동측에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택 등 주거용 건물과 농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 접근성과 노선버스 정류장 위치를 고려할 때 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)이며 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로를 통해 폭 약 15미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,087.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 공시지가는 731,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 특이사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 소노펠리체는 34세대이며, 최근 동일 면적 실거래 3건은 모두 183,000,000원으로 집계됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 원본 확인. 2026년 7월 동일 면적 3건이 모두 183,000,000원으로 집계돼 있으므로 계약 유형과 거래 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 현장 상태 확인. 감정가 185,000,000원에서 최저가 90,650,000원까지 2회 유찰된 만큼 내부 상태와 실제 수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관례는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 매각기일 전 재확인하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한을 원문과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생해도 본 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 크게 낮아졌다
이 사건의 권리분석 중심은 명확합니다. 2016년 성남농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2021년 검단농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 임차인은 없으며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가 90,650,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 183,000,000원의 49.5%입니다. 감정가 185,000,000원과 최신 거래 183,000,000원은 비슷하지만 2회 유찰로 경매가격이 크게 내려온 상태입니다. 다만 34세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.0회인 만큼, 권리상 인수 위험이 낮다는 점과 실제 환금성은 별도로 판단해야 합니다.
