수원지방법원 2025타경55425. 수원시 장안구 연무동 삼성아이파크 가동 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김대성으로, 2020.10.20. 거래가액 229,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권 자체보다 임차권입니다. 임차인 유성희의 전입·점유개시는 2020.10.16., 확정일자는 2020.09.25.이고 보증금은 229,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2022.01.28. 포천세무서장의 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 원래는 대항력 있는 임차인으로서 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사에서 2026.06.09. 제출한 확약서에 따르면, 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 데이터상 현재 회차의 룰상 미배당액 11,894,000원은 존재하지만, 확약을 적용한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 255-8 삼성아이파크 가동 5층 502호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김대성 (2020.10.20. 거래가액 229,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 현황 차이 | 공부상 5층이나 현황 5층 외 옥탑층에 다락방 소재 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
2018.12.21. 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2020.10.16. 이미 말소됐습니다. 현재 남아 경매의 기준이 되는 권리는 2022.01.28. 포천세무서장 압류입니다. 임차인 유성희의 전입·점유는 2020.10.16.으로 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 이후 2023.05.15. 수원시 압류와 2025.04.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유성희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 2020.10.16 | 2020.09.25 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
* 확약이 없다는 가정의 자동 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 11,894,000원이며, 2회 유찰 시 55,475,200원, 3회 유찰 시 90,340,160원입니다. 확약은 해당 임차보증금에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 약속에 한해 반영합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가·실질취득 기준
이 사건에는 동일 물건군의 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교해 시세보다 싸다·비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 221,000,000원이고, 확약을 적용한 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 221,000,000원입니다.
중요한 점은 낙찰가가 내려갈수록 자동 계산상 임차보증금 미배당액이 커진다는 점입니다. 현재 회차의 룰상 미배당은 11,894,000원, 2회 유찰 시 55,475,200원, 3회 유찰 시 90,340,160원입니다. 다만 이번 사건은 2026.06.09. 확약으로 이 임차권의 대항력 인수를 실질적으로 0원*으로 처리하므로, 회차별 룰상 미배당 증가가 곧 매수인의 실제 인수 증가로 연결되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 유성희 보증금(우선변제) | 229,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 계산상 임차보증금 중 11,894,000원이 미배당되지만, 2026.06.09. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 별도 권리에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 수원시 장안구 연무동 창용중학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·도시형 생활주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 세로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.
- 현황 차이. 공부상 5층 외 현황 옥탑층에 다락방이 소재합니다. 위반건축물로 평가된 자료는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 조건을 입찰 전 원본으로 다시 확인하세요.
- 임차권 배당 구조 확인. 현재 회차 자동 계산상 보증금 229,000,000원 중 217,106,000원이 배당되고 11,894,000원이 미배당됩니다. 확약이 유효해야 실질 인수가 0원이 됩니다.
- 옥탑·다락방 현황 확인. 공부와 현황이 다르고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 구조·면적·사용상태를 현장에서 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 221,000,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 유사 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국·수원시 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 배당순위와 금액을 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 보증금 229,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형 사건입니다. 현재 221,000,000원에 매각된다는 자동 계산에서는 보증금 중 11,894,000원이 남습니다. 일반적인 사건이라면 이 금액을 매수인이 부담해야 하므로 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했습니다. 그래서 이 사건의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 221,000,000원으로 정리됩니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 낮아졌지만, 시세 비교 자료가 없고 옥탑 다락방·제시외 건물이라는 현황 차이가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 부담은 확약으로 해소, 가격과 현황은 별도 검증입니다.
