수원지방법원 2025타경55425. 경기도 수원시 장안구 연무동 255-8 삼성아이파크 가동 5층 502호, 다세대주택입니다. 감정가와 최저가는 모두 221,000,000원이고 아직 유찰 없는 신건입니다. 겉으로는 감정가 그대로 시작하는 평범한 신건처럼 보이지만, 이 사건의 본질은 다릅니다. 등기부와 매각물건명세서에는 대항할 수 있는 임차권등기가 명시되어 있고, 보증금이 최저가보다 큽니다.
따라서 이 물건은 “최저가 2.21억이면 살 만한가”가 아니라, “보증금 2.29억을 중심으로 고정되는 실질취득가를 감당할 수 있는가”로 봐야 합니다. 현재 회차에서는 배당 후 미변제 보증금 11,894,000원을 매수인이 인수할 수 있어 총 부담은 232,894,000원입니다. 1회, 2회 유찰이 되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당 인수액이 커지는 구조라, 단순히 최저가가 낮아진다고 싸지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 255-8 삼성아이파크 가동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김대성 (2020.10.20. 소유권이전, 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
이 사건의 말소기준은 2022.01.28. 갑구 3번 압류로 표시되어 있습니다. 그 이후의 수원시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 을구 1번 근저당권은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시가 되어 있고, 임차인 유성희의 임차권등기는 매각물건명세서에 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”으로 적혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유성희 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 229,000,000원 | 전입 2020.10.16. 확정 2020.09.25. | 대항력 유 | 우선변제 | 중복 아님 |
임차인 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금은 229,000,000원으로 합산할 다른 임차보증금은 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권은 행사하지만, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 유성희 보증금 (우선변제) | 229,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 221,000,000원 가정 시 임차인 유성희에게 217,106,000원이 배당되고, 보증금 부족분 11,894,000원은 매수인 인수 가능성으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 221,000,000원 | 11,894,000원 | 232,894,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,800,000원 | 55,475,200원 | 232,275,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 141,440,000원 | 90,340,160원 | 231,780,160원 |
표를 보면 이 물건의 성격이 분명해집니다. 최저매각가는 221,000,000원에서 176,800,000원, 141,440,000원으로 낮아질 수 있지만, 매수인 인수액은 각각 11,894,000원, 55,475,200원, 90,340,160원으로 늘어납니다. 즉 총부담은 계속 약 2.32억 근처입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 “창용중학교” 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호입니다. 기본적인 급배수·위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등입니다.
- 공부와 현황 차이. 본건은 공부상 5층이나, 현황 5층 외 옥탑층에 다락방이 소재합니다. 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 221,000,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 232,894,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 유성희 임차권등기 보증금 229,000,000원, 전입 2020.10.16., 확정 2020.09.25., 배당요구 2022.10.28. 내용을 원본으로 대조하세요.
- 인수액 변동 확인. 실제 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 부족분은 변동될 수 있습니다.
- 을구 1번 근저당 확인. 데이터상 고흥군수산업협동조합 근저당권은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시가 있습니다. 등기부 원본과 매각조건에서 소멸·인수 여부를 반드시 확인하세요.
- 제시외·다락방 확인. 공부상 5층이나 현황 옥탑층 다락방이 소재합니다. 구조·면적·위반 여부, 사용승계 가능성, 명도 범위를 현장과 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준의 자동 분석 의견입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 전제로 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “신건 2.21억”이 아니라 “실질 2.33억”이다
이 물건의 결론은 간단합니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 229,000,000원이 가격판단의 중심입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 221,000,000원에 미배당 인수 11,894,000원이 더해져 실질취득이 232,894,000원이 됩니다. 유찰되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준으로 유지됩니다.
여기에 데이터상 을구 1번 근저당권 인수 표시, 제시외 건물 포함, 옥탑층 다락방 문제가 겹칩니다. 최저가만 보고 “싸다”고 접근할 사건이 아니라, 인수·배당·제시외 구조를 원본으로 확인한 뒤에도 감당 가능한 사람만 검토해야 하는 고난도 인수형 물건입니다.