수원지방법원 2025타경55488. 세류동 라온빌 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김대성이며 2020.12.18. 매매를 원인으로 2021.01.06. 소유권을 취득했고 거래가액은 210,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.01.28. 포천세무서장이 집행한 국세 압류입니다. 이후 수원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기 순서만 보면 놓치기 쉽습니다. 임차인 박철우는 임대차계약일자와 확정일자가 2020.09.04., 주민등록일자가 2020.09.24., 점유개시일자가 2020.09.25.로, 모두 2022.01.28. 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원래 권리상으로는 대항력을 갖는 선순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1158-27 라온빌 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 정조로398번길 11-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김대성 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
박철우의 주택임차권은 보증금 210,000,000원, 주택 전부에 관한 권리입니다. 2022.10.14. 최초 임차권등기가 이루어졌다가 2023.01.18. 해제로 말소되었고, 2023.02.07. 다시 주택임차권이 등기됐습니다. 중요한 것은 임차권등기 자체의 날짜보다 그보다 앞선 전입 2020.09.24.·점유 2020.09.25.·확정일자 2020.09.04.입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박철우 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 확약 반영 실질 0원 |
실제 임차인은 박철우 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 시세가 아니라 회차·권리 구조부터 본다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 222,000,000원입니다. 동일 물건의 실거래 비교값이 없어 현재 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 단순한 최저가 할인율보다 확약의 유효성, 실제 인수액, 배당구조를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 임차인 박철우 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 8,092,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,908,000원, 박철우 보증금 210,000,000원, 주택도시보증공사 8,092,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 기준 미배당액은 201,908,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역 북동측에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·학교·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·난방·승강기·가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터 내외 도로, 남측 약 3미터 내외 막다른 도로, 동측 약 4미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·비행안전제5구역·군용 비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 내용과 적용 대상을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 선순위성 재확인. 박철우의 확정일자 2020.09.04., 전입 2020.09.24., 점유 2020.09.25.는 말소기준권리 2022.01.28.보다 앞섭니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가와 최저가는 222,000,000원이지만 실거래 비교값 없이 ‘저렴하다’고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 박철우에게 210,000,000원이 배당되고 주택도시보증공사에는 8,092,000원만 배당됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 유효성
이 물건은 겉으로만 보면 상당히 부담스러운 구조입니다. 박철우의 보증금은 210,000,000원이고, 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 그러나 2026.05.26. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 박철우 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 “선순위 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도, “확약이 있으니 아무 확인도 필요 없다”도 아닙니다. 확약의 원문과 유효성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다. 현재 최저가는 222,000,000원이지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증. 이것이 이 물건의 결론입니다.
