수원지방법원 2025타경55544. 경기도 용인시 기흥구 청덕동 용인테크노밸리지식산업센터 4층 비402호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 매각물건명세서 비고도 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 되어 있습니다. 이 물건의 권리분석 포인트는 단순히 “최저가 2.625억”이 아닙니다. 첫째, 임차인은 있으나 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 인수는 0원입니다. 둘째, 압류·가압류가 많고 예상배당표상 현재 회차 미배당이 2,774,896,431원까지 남습니다. 셋째, 데이터상 등기 흐름과 배당표의 우리은행 항목은 원본으로 꼭 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55544 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 청덕동 556 용인테크노밸리지식산업센터 4층비402호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중임 |
| 점유 부분 | 용인테크노밸리 제4층 제비402호 89.1600㎡ |
| 소유자 | 주식회사케미우스코리아 (2018.05.31. 거래가액 275,008,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 262,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 단 배당표 원본대조
데이터상 말소기준권리는 2022.02.16 을구 3번 중소기업은행 근저당권 입니다. 이후 신용보증기금, 신보2023제16차유동화전문 유한회사, 중소벤처기업진흥공단, 중소기업은행, 서울보증보험 주식회사 등의 가압류와 국·순천시·용인시·구례군 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
임차인은 보증기관 승계나 대위변제 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 표시됩니다. 다만 전입일이 말소기준권리 이후이므로, 데이터상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예진 | 용인테크노밸리 제4층 제비402호 89.1600㎡ | 2023.03.06 / 미상 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 2025.06.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,475,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 42,025,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 세운철강주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 375,917,130원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신보2023제16차유동화전문 유한회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 464,121,960원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 476,793,796원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 20,088,545원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 262,500,000원 가정 배당표입니다. 채권자 총 청구 3,032,921,431원 중 채권자 총 배당은 258,025,000원, 미배당은 2,774,896,431원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 표시되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실질취득은 262,500,000원, 시세 메리트는 보류
이 사건의 실질취득액은 데이터상 최저가 262,500,000원 + 매수인 인수 0원 = 262,500,000원입니다. 다만 제공 데이터에는 동일 건물 또는 유사 물건 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 말할 수 없고, 지식산업센터의 임대수익·공실·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 262,500,000원 | 258,025,000원 | 2,774,896,431원 | 42,025,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 183,750,000원 | 180,377,500원 | 2,852,543,931원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 128,624,999원 | 126,024,249원 | 2,906,897,182원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 기흥구 청덕동 ‘청덕중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다. 아파트가 아니므로 주거용 실수요 물건처럼 접근하면 안 됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 제4층 제비402호이며, 위생 급·배수시설, 승강기 시설, 옥내 소화전 등이 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 상대보호구역 등으로 표시되고 공시지가는 1,741,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 비교 보류. 제공 데이터에 실거래가가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 실질취득액은 현재 262,500,000원입니다.
- 우리은행 항목 대조. 등기권리 흐름에는 우리은행 근저당의 말소가 표시되지만, 예상배당표에는 216,000,000원 배당이 들어 있습니다. 원본 대조 1순위입니다.
- 임차인 인수. 김예진은 전입 2023.03.06으로 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없고 매수인 인수는 0원이지만, 보증금 20,000,000원·월세 1,200,000원·확정일자 미상은 현장 확인 대상입니다.
- 세금압류. 국세·지방세 압류 4건이 notes에 표시됩니다. 당해세 여부에 따라 배당 구조가 바뀔 수 있습니다.
- 지식산업센터 환금성. 공장(지식산업센터) 용도입니다. 임대수요, 공실, 관리비, 업종 제한, 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 ‘인수 0’, 가격은 ‘확인 후’
이 물건은 대항력 있는 임차인 인수형이 아닙니다. 임차인 김예진의 전입은 말소기준권리 이후이고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 권리만 보면 접근 가능한 물건입니다. 하지만 용도는 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고, 세금압류·대규모 미배당·배당표의 우리은행 항목 대조가 남아 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 메리트와 배당·세금 리스크는 보수적으로 확인해야 하는 C등급 확인형 물건입니다.