📉 5회 유찰 🏷️ 감정가 17% 🏦 청구 759,151,479원 👤 실제 임차인 1명
의정부지방법원 2025타경64044. 고양시 덕양구 지축동 삼화프라자 1층 105호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이수환은 2024.03.27 매매를 원인으로 2024.04.17 소유권을 취득했고 거래가액은 1,041,991,641원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 876,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 기준은 분명하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 황은경이 확인되지만 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 모두 미상입니다. 따라서 황은경에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 보증금이 전부 회수되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1007-6 삼화프라자 1층105호 · 경기도 고양시 덕양구 지축1로 49 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건 중 1층 105호 · 사용승인 2022.09.07 |
| 소유자 | 이수환 · 2024.03.27 매매 · 거래가액 1,041,991,641원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 169,751,000원 (5회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 759,151,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2024.04.17 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.12.04 신용보증기금 가압류와 2025.08.28 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2022.10.06 코리아신탁주식회사 명의의 신탁은 2024.04.17 이수환 소유권이전과 함께 말소된 이력이 확인됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황은경 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
황은경은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되는 1명입니다. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제, 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 169,751,000원으로, 사건의 회차 표기상 감정가 1,010,000,000원의 17% 수준입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가이며, 현재 최저가를 실제 거래시장과 직접 비교할 수 있는 근거만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산출 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 169,751,000원 | 166,574,486원 | 851,925,514원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 118,825,699원 | 116,362,139원 | 902,137,861원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 83,177,989원 | 81,280,785원 | 937,219,215원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 이 표의 ‘매수인 인수 산출 0원’은 등기채권 배당 시뮬레이션의 값입니다. 황은경의 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면 낙찰가 외 추가 승계액이 생길 수 있으므로, 실제 취득비용은 임대차 확인 이후 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,751,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,176,514원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 876,000,000원 | 166,574,486원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 142,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,018,500,000원 중 채권자 예상배당은 166,574,486원, 미배당은 851,925,514원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 황은경의 임대차 조건에 따라 실제 배당과 매수인 승계액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역 북동측 인근. 주위는 근린생활시설·아파트·단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철3호선 지축역과 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건 중 1층 105호, 사용승인 2022.09.07. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 18미터, 동측으로 노폭 약 15미터 내외 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구 등에 해당합니다.
- 이용. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설이라는 점에서 가격 숫자만 보기보다 실제 영업·임대수요와 점포 활용성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황은경 전입일 확인. 말소기준일 2024.04.17보다 대항요건을 먼저 갖췄는지가 승계위험 판단의 핵심입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 규모와 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 우선변제와 미배당 승계 가능성을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재산정. 임차인의 대항력이 인정되면 낙찰가 외 미배당 보증금이 추가될 수 있으므로 최저가만으로 자금계획을 세우지 마세요.
- 근린시설 현장 확인. 실제 영업 여부, 내부 상태, 출입 동선, 1층 점포의 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 임대차와 점유관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “17%”보다 먼저 봐야 할 것은 임차인이다
감정가 1,010,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 169,751,000원까지 내려온 숫자는 매우 크게 보입니다. 하지만 이 사건은 가격만 보고 결론낼 물건이 아닙니다. 근린시설이고, 실제 임차인 황은경의 전입일·보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 등기권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임대차가 확인되기 전까지는 현재 최저가가 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “5회 유찰돼 얼마나 내려왔는가”가 아니라 “황은경의 보증금 중 매수인이 떠안을 금액이 있는가”입니다. 그 금액이 확인되어야 비로소 실질취득비용과 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 등기권리는 정리되지만, 임차인 위험과 실질취득액은 미확정이라는 결론이 가장 안전합니다.
