의정부지방법원 2025타경64044. 고양시 덕양구 지축동 삼화프라자 1층 105호로, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이수환은 2024년 4월 17일 신탁재산을 거래가 1,041,991,641원에 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 876,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조는 단순하지만, 현황조사와 매각물건명세서에 이름이 나타난 황은경의 권리관계가 문제입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖는지 판단할 수 없습니다. 보증금과 배당요구 여부도 확정되지 않았으므로, 등기채권이 소멸한다는 사실만으로 매수인 인수가 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1007-6 삼화프라자 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건 중 제1층 제105호 |
| 사용승인 | 2022.09.07 |
| 소유자 | 이수환 (2024.04.17 소유권 취득 · 거래가 1,041,991,641원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 346,430,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 759,151,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자는 미확정
말소기준은 2024년 4월 17일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 신용보증기금의 가압류는 말소기준 이후에 접수됐고, 경매개시결정도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이수환에게 소유권이 이전되면서 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인 필요
| 성명 | 점유 부분·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황은경 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 점유자는 1명입니다. 전입신고일이 없어 말소기준일인 2024.04.17보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 알 수 없고, 확정일자와 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 판정은 ‘대항력 없음’이 아니라 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 메리트는 미확인
이 물건은 세 차례 유찰돼 감정가 1,010,000,000원에서 현재 최저매각가 346,430,000원으로 내려왔습니다. 소유권 취득 당시 등기부상 거래가액은 1,041,991,641원입니다. 다만 해당 거래가액과 감정가는 현재 근린시설의 실제 시장가치를 대신하는 최신 비교사례가 아닙니다.
최근 거래 평균이나 최신 동일·유사 점포 거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 낮아진 가격과 별개로 시장의 응찰 수요와 환금성을 다시 확인해야 한다는 신호입니다. 특히 점유자 보증금이 미상인 상태에서는 표면 최저가보다 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,650,020원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 876,000,000원 | 340,779,980원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 142,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 총 청구액은 1,018,500,000원, 예상 배당액은 340,779,980원, 미배당액은 677,720,020원입니다. 이 미배당 채권은 매수인에게 자동 승계되지 않습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 황은경의 보증금 인수 여부는 별도로 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 3호선 지축역과 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 층·용도. 7층 건물 중 1층 점포이며 근린생활시설로 이용 중입니다. 사용승인일은 2022.09.07입니다.
- 도로 조건. 남측 약 18미터, 동측 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성 신호. 세 차례 유찰된 근린시설이므로 감정가 할인율과 별개로 실제 매수수요·임대수익·공실 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 황은경의 전입신고일, 점유개시일, 사업자등록 여부, 확정일자, 임대차계약서, 보증금과 차임을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당 가능한 금액을 확인해 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 인수 가능 보증금과 명도 관련 부담을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 실사용 현황 확인. 현재 영업 여부, 점유 부분, 내부 상태와 근린생활시설 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 확인. 지축역 인근 1층 근린시설의 최신 거래가, 보증금·차임, 공실 기간과 관리비를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 먼저 볼 것은 점유자다”
이 물건은 감정가 1,010,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 346,430,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 비교적 명확한 구조입니다. 하지만 경매의 실질 위험은 등기부 밖 점유관계에 남아 있습니다.
황은경의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제와 매수인 승계도 미상입니다. 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 넘는다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수 있으므로, 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 가격 메리트의 결론이 될 수 없습니다. 등기권리는 확인, 점유권리는 보류, 가격 판단도 보류. 입찰 여부는 황은경의 임대차 내용을 확인해 실질취득액을 다시 계산한 뒤 결정해야 합니다.