68,600,000원
의정부지방법원 2025타경64060. 고양시 일산동구 중산동 중산엘타운 102동 지하1층 비01호의 다세대주택입니다. 감정가는 200,000,000원이고 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차권과 2026.04.29 확약의 결합입니다.
등기상 현재 말소기준은 2025.09.02 강제경매개시결정입니다. 2015.11.05 설정됐던 중소기업은행 근저당권 108,000,000원은 2020.07.09 이미 말소됐기 때문입니다. 장건우는 2020.06.13 임대차계약, 2020.06.15 확정일자, 2020.07.09 주민등록·점유개시를 마쳤고 2022.08.17 임차권등기까지 했으므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 다만 이번 사건에서는 별도의 확약이 인수 여부를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64060 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 105-2 중산엘타운 102동 지1층비01호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 대상면적 | 78.92㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 2015.10.15 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사엠케이하우징 · 2020.07.31 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
장건우의 임차권은 전입·점유개시가 2020.07.09로 말소기준 2025.09.02보다 앞서 대항력이 있고, 2020.06.15 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사 가능합니다. 보증금은 200,000,000원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장건우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 | 실질 0원 |
등기에는 2022.04.07 민간임대주택등기도 존재합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 비교표본이 맞지 않는다
중산엘타운102동의 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2025.07 234,500,000원, 이전 거래는 2022.02 250,000,000원이며 전체 평균은 242,250,000원입니다. 최근 12개월 평균은 234,500,000원이고 현재 최저가 68,600,000원은 그 29.3% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 52.21㎡ | 4 | 234,500,000원 |
| 2022.02 | 52.21㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 52.21㎡ | 1건 | 234,500,000원 |
| 전체 평균 | 52.21㎡ | 2건 | 242,250,000원 |
가격 추세 역시 최근 거래가 이전 거래보다 -6.2%입니다. 최근 시세가 과거보다 낮아진 하락 추세가 확인되므로 전체 평균 242,250,000원보다는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 장건우 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 시나리오상 장건우 보증금 부족분은 133,034,800원이나, 2026.04.29 확약에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실제 인수를 분리해서 보자
| 회차 | 최저가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 68,600,000원 | 133,034,800원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 54,880,000원 | 146,507,840원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 43,904,000원 | 157,286,272원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 커져 매수인 인수액이 증가하는 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 확약이 적용되는 장건우 임차권은 미배당이 남더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실제 판단에서는 각 회차의 인수액을 0원으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안곡고등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 층·구조. 지하1층/지상4층 철근콘크리트 건물의 지하1층 비01호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 422.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,387,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조는 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 조사돼 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
- 환금성. 중산엘타운102동은 8세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.0회입니다. 현재 호실도 6회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 2026.04.29 인수조건변경확약서입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 그대로 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 확인. 장건우의 보증금은 200,000,000원이고 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형이므로 확약 적용 여부를 빼고 판단하면 안 됩니다.
- 비교 실거래 면적 확인. 시세 표본 2건은 모두 52.21㎡이고 대상은 78.92㎡입니다. 29.3%라는 비율만으로 적정 낙찰가를 정하지 마십시오.
- 지하층 환금성 확인. 대상은 지하1층 비01호입니다. 6회 유찰 이력과 함께 실제 동일 조건 거래·임대 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 234,500,000원으로 이전 250,000,000원 대비 최근 추세가 -6.2%입니다. 과거 전체 평균보다 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
- 현황 확인. 내부는 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 건축물현황도를 기준으로 조사됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 물건의 첫 번째 함정은 200,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 겉으로만 보면 현재 최저가 68,600,000원에 133,034,800원의 미배당 보증금이 붙는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.04.29 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 장건우 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
권리 문제는 이 확약으로 상당 부분 정리됩니다. 이제 진짜 문제는 환금성입니다. 지하1층이고 이미 6회 유찰됐으며, 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 최신 실거래 234,500,000원과 비교하면 최저가는 29.3%에 불과하지만, 그 거래는 52.21㎡로 대상 78.92㎡와 면적이 맞지 않고 최근 가격 추세도 -6.2%입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 숫자상 낮지만 환금성 검증이 필수”입니다.
