98,000,000원
의정부지방법원 2025타경64060. 안곡고등학교 동측 인근에 있는 2015년 사용승인 다세대주택의 지하 1층 비01호입니다. 현재 소유자는 주식회사엠케이하우징으로, 2020.07.31. 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액도 200,000,000원입니다. 감정가 2억원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,000,000원까지 내려왔습니다.
권리의 중심은 장건우의 임차보증금 200,000,000원입니다. 임대차계약일은 2020.06.13., 확정일자는 2020.06.15., 주민등록 및 점유개시는 2020.07.09.이며, 2022.08.17. 전유부분 전부에 주택임차권등기가 설정됐습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.29. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 105-2 중산엘타운 제102동 지하1층 비01호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 소개울길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대 · 대상 면적 78.92㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 2015.10.15. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사엠케이하우징 (2020.07.31. 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (5회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 인수권리 / 법정지상권 | 해당사항 없음 / 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 0원*
임차권등기상 임차인은 장건우 1명입니다. 보증기관의 별도 임차인 중복신고는 없고, 주택도시보증공사는 장건우로부터 양도받은 신청채권자로 기재돼 있습니다. 임차인의 전입·점유일은 2020.07.09.로 계산상 말소기준일인 2015.11.05.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있으나, 그 근저당권의 말소 이력이 있으므로 대항력 판단의 전제가 되는 기준권리는 다시 확인해야 합니다.
다만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 제출한 확약이 핵심입니다. 확약 내용대로라면 이 임차권은 배당 부족 여부와 관계없이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 낙찰자가 장건우의 미배당 보증금을 떠안는 금액은 실질 0원*입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장건우 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 재검증 계산상 없음·확약으로 포기 | 배당요구 2022.08.17. | 실질 0원* 주택도시보증공사 양도·말소 동의 |
* 확약에 따른 실질 인수 0원은 장건우의 임차보증금 및 이를 양도받은 주택도시보증공사의 권리에 한정됩니다. 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부도 폐문으로 확인하지 못했으므로, 확약 대상이 아닌 별도 점유자나 임차인이 실제 확인될 경우 그 위험은 별도로 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 41.8%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
확인된 중산엘타운102동 실거래는 총 2건입니다. 전체 평균은 242,250,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 2025.07.의 234,500,000원입니다. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 41.8%, 전체 평균의 40.5%로 계산됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 비교 유효성 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.07 | 52.21㎡ | 4층 | 234,500,000원 | 대상 78.92㎡·지하층과 불일치 |
| 2022.02 | 52.21㎡ | 3층 | 250,000,000원 | 대상 78.92㎡·지하층과 불일치 |
| 최근 12개월 평균 | 52.21㎡ | 1건 | 234,500,000원 | 직접 비교 제한 |
가장 중요한 제한은 면적과 층이 다르다는 점입니다. 대상 면적은 78.92㎡이고 지하 1층인데, 실거래 두 건은 모두 52.21㎡의 3층과 4층입니다. 따라서 최저가가 실거래 평균의 41.8%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 더구나 최신 거래가는 과거 거래가보다 낮아 최근 가격 추세도 -6.2%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상표상 총채권 308,000,000원 중 95,836,000원만 배당되고, 미배당 합계는 212,164,000원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 구조지만, 2026.04.29. 확약에 따라 장건우의 임차보증금 미배당액을 낙찰자에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 인수액은 0원*으로 계산됩니다.
예상배당은 집행비용과 현재 기재된 권리순위를 기준으로 한 계산입니다. 중소기업은행 근저당권의 2020.07.09. 말소 이력과 예상배당 순위가 서로 맞지 않으므로 실제 배당표는 원본 서류로 재검증해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 부족 변화
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 212,164,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가 39% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 231,411,200원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 31% | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 246,808,960원 | 0원* |
확약이 유지되면 유찰로 매각가가 낮아져 주택도시보증공사의 미배당액이 늘어도 낙찰자의 인수액은 각 회차 모두 0원*입니다. 일반적인 대항력 인수형처럼 매각가 하락분만큼 인수가 늘어 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 확약 유효를 전제로 한 실질취득액, 즉 해당 회차 매각가입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안곡고등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.10.15. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물입니다. 도시가스 개별난방과 기본 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,387,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 대상은 지하층입니다. 실거래 표본이 2건뿐이며, 같은 면적·같은 층 거래가 없어 매도 시 가격 산정과 환금성이 불투명합니다.
- 현황 한계. 소유자 및 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 구조를 건축물현황도에 따라 확인했으며, 실제 현황과 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.29.자 인수조건변경확약서의 제출 여부, 적용 채권, 말소 동의 문구와 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 중소기업은행 근저당권은 2015.11.05. 설정됐으나 2020.07.09. 해지로 말소된 이력이 있습니다. 예상배당표와 등기부의 불일치를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유조사. 임대관계 미상·폐문 상태이므로 현재 점유자, 전입세대, 사업자등록, 우편물·공과금 사용 흔적을 확인해야 합니다.
- 지하층 상태. 채광·환기·결로·누수·곰팡이·배수·침수 흔적과 실제 출입구 및 창호 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인 실거래는 52.21㎡의 3·4층 거래로 대상 78.92㎡·지하층과 다릅니다. 같은 지하층 또는 유사 다세대의 매매·임대 사례로 가격을 다시 산정해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 장기간 미응찰의 원인이 권리, 점유, 내부 상태, 지하층 수요 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납, 당해세 및 기타 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서와 법원 배당순위를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 장건우의 보증금 2억원에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 98,000,000원이 권리상 실질취득액입니다.
그러나 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 대상은 지하 1층 다세대이고 총 8세대 규모이며, 실거래는 면적과 층이 다른 2건뿐입니다. 최근 가격 추세는 -6.2%이고, 현재까지 5회 유찰됐습니다. 게다가 계산상 말소기준인 중소기업은행 근저당권에는 말소 이력이 있어 배당순위 재검증도 필요합니다. 따라서 결론은 확약은 긍정적, 권리원본은 재확인, 가격은 현장검증 후 판단입니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 접근할 물건은 아닙니다.