대구지방법원 2025타경341. 경상북도 경주시 건천읍 건천리 318-4의 다세대 + 토지 물건입니다. 등기 표시에는 제1동 제201호가 확인되고, 감정 이용상태는 2층 201호 외 10개호 단위세대가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 말소기준은 2023년 1월 30일 이상화의 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 설정된 손문수 근저당권, 소유권이전청구권 가등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 현재 배당표상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순히 최저가만 볼 수 없습니다. 현황조사에는 여러 목록에 걸쳐 실제 점유자 16명이 확인되고, 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 여기에 사용승인 미취득과 승강기 작동 불능까지 확인되므로 권리 인수와 별개로 물건·명도·배당 자료 점검이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경341 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 건천리 318-4 |
| 등기 표시 | [집합건물] 경상북도 경주시 건천읍 건천리 318-4 제1동 제201호 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사이센스빌 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 107,702,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상화 / 100,320,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 | 324.0㎡ · 공부상 지목 전 · 현황 대 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 가등기 종류는 확인
말소기준은 2023.01.30. 이상화 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며 채무자는 주식회사이센스빌입니다. 그 뒤 2023.04.14. 손문수 근저당권 50,000,000원과 2023.09.27. 이명숙·최용수의 소유권이전청구권 가등기가 설정됐습니다. 제공된 권리판정에서는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 16명, 모두 대항력 없음
현황조사에서 확인된 점유자는 실제 임차인 16명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 인원은 없습니다. 전입일은 2024.11.26.부터 2025.01.12. 사이이며, 전부 말소기준일 2023.01.30.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 모두 없음입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 점유관계는 원본 서류 보완이 필요합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| KHANAL SAMUNDRA | 목록 5번 일부 | 2024.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHANAL SAYARA | 목록 5번 일부 | 2024.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHANAL RANJANA | 목록 5번 일부 | 2024.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| THAPA BINOD | 목록 6번 일부 | 2024.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| THAPA SARMILA | 목록 6번 일부 | 2025.01.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DHAKAL SABITRA | 목록 7번 일부 | 2025.01.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHADKA DIVYANSHI | 목록 7번 일부 | 2025.01.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHADKA DEEPAK | 목록 7번 일부 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GURUNG LUNA | 목록 8번 일부 | 2024.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GURUNG MAN BAHADUR | 목록 8번 일부 | 2024.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GURUNG SANMIN | 목록 8번 일부 | 2024.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AMPER EDDEN | 목록 9번 일부 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PORTUGUESE EDGARDO | 목록 9번 일부 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NEGRILLO MARLON | 목록 9번 일부 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GURUNG SARMILA | 목록 11번 일부 | 2025.01.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GURUNG KHIM PRASAD | 목록 11번 일부 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 감정가 34%지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 314,000,000원이고 현재 최저매각가는 107,702,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 75,391,400원, 5회 유찰 시 52,773,980원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 107,702,000원 | 105,394,172원 | 74,605,828원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 75,391,400원 | 73,634,355원 | 106,365,645원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 52,773,980원 | 51,424,048원 | 128,575,952원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 현재 107,702,000원이 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 3회 유찰이라는 사실 자체가 시장의 가격·물건 리스크를 다시 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,307,828원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이상화 | 130,000,000원 | 105,394,172원 |
| 을구 2번 근저당권 · 손문수 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 180,000,000원, 예상 채권자 배당은 105,394,172원, 미배당은 74,605,828원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 권리보다 현장 확인 비중이 크다
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호 외 10개호 단위세대입니다.
- 사용승인. 감정평가 참고사항에 “건축법상 사용승인 받지 않은 건물”로 명시돼 있습니다.
- 승강기. 위생설비·급배수설비·도시가스설비와 함께 승강기설비가 있으나 작동 불능으로 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 대입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지면적. 324.0㎡, 공시지가 255,200원/㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 건천읍 천포리 무산고등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 자체 지반이 평탄한 부정형 토지로 다세대주택용지로 이용 중입니다.
- 환금성 점검. 3회 유찰 상태이고 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사용승인 여부. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 감정 기재의 원인과 해소 가능성을 확인하세요.
- 가등기 원문. 갑구 4번 가등기는 말소기준 이후 소멸 판정이지만 담보가등기 여부 확인 경고가 있으므로 원문을 대조하세요.
- 16명 점유관계. 전입일상 모두 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 명도 대상, 보증금·배당요구 여부를 확인하세요.
- 승강기. 감정평가상 작동 불능으로 확인된 승강기설비의 상태와 비용 부담 가능성을 확인하세요.
- 토지 지목 차이. 공부상 전, 현황 대의 차이가 이용과 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 다세대주택과 토지의 실제 거래수준을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 근저당권과 가등기는 소멸 판정이고, 현황조사상 16명의 점유자도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 종합 판단은 권리보다 물건 상태에서 낮아집니다. 3회 유찰, 사용승인 미취득, 승강기 작동 불능, 16명의 점유자와 보증금·우선변제 미확인, 공부상 지목과 현황 차이, 가등기 종류 재확인 필요가 동시에 존재합니다. 게다가 실거래 시세가 없어 107,702,000원이 실제 시장가보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 등기상 인수는 낮지만, 현장·서류 실사는 높은 강도로 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
