인수는 0원이지만, 4회 유찰의 이유가 있다 — 대방동 엘리시아 201호

서울중앙지방법원 2025타경102539. 동작구 대방동 엘리시아 1동 2층 201호, 전용면적 55.03㎡의 집합건물입니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)지만 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 감정가 365,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 149,504,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 기준은 2015년 1월 13일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 압류·가압류·전세권과 임차인의 전입은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하고, 낙찰자가 보증금이나 등기상 권리를 승계할 구조는 아닙니다.

가격만 보면 큰 폭의 할인입니다. 2025년 9월 같은 건물에서 확인된 면적 매칭 실거래는 390,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 38.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액 역시 149,504,000원입니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 비교 거래는 전용 49.55㎡·4층인 반면 본건은 55.03㎡·2층입니다. 여기에 위반건축물과 근린시설 용도, 소규모 8세대 건물이라는 환금성 변수가 있어 단순히 “시세의 38.3%니까 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 2015.01.13. 설정된 우리은행 근저당권 960,000,000원입니다. 공동담보 근저당으로 채권최고액이 본건 감정가보다 크고, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 대금이 우리은행에 우선 배당됩니다. 2021년 설정된 정정자의 전세권 300,000,000원, 주택도시보증공사의 가압류 295,000,000원, 전혜경의 강제경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 인수는 없지만 관계 확인 필요

실제 임차인으로 확인된 사람은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없습니다. 두 사람 모두 말소기준권리 이후 전입해 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 전혜경은 점유자이면서 이 사건의 신청채권자이기도 하므로 임대차의 실제 성립 경위와 소유자와의 관계를 원문 서류로 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본과 용도가 다르다

엘리시아(384-2)는 2014.11.07. 사용승인된 8세대 규모 건물입니다. 확인된 최근 12개월 실거래는 2025년 9월의 1건이며, 전용 49.55㎡·4층이 390,000,000원에 거래됐습니다.

현재 최저가이자 권리상 실질취득액인 149,504,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 38.3%입니다. 명목 가격 여유는 분명 큽니다. 그러나 거래 표본이 단 1건이고, 본건은 건축물대장상 근린시설인 데다 주거용 무단용도변경 위반이 확인됩니다. 정상적인 주거용 집합건물과 동일한 기준으로 390,000,000원을 그대로 시세로 적용하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,504,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 전세권·가압류·신청채권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 미배당이 발생하더라도 대항력 없는 임차인 보증금과 후순위 전세권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남고등학교 서측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 간선·지선·공항버스 정류장과 신림선 서울지방병무청역이 있어 교통여건은 양호합니다.
• 도로. 본건 남동측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 253.9㎡이며 공시지가는 4,775,000원/㎡입니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이고 등기상 근린시설과 현황 주거가 불일치합니다. 동일 건물 경매 평균 유찰 5.9회·매각률 0.0%로, 일반 주거용 집합건물보다 출구전략을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 원문 확인. 건축물대장과 매각물건명세서에서 지상 2층 201호의 근린생활시설 주거용 무단용도변경 등재 상태와 현재까지의 시정명령·이행강제금 내역을 확인하세요.
• 용도 원상복구와 합법화 가능성. 주거용 사용을 계속할 수 있는지, 원상복구가 필요하다면 비용과 임대수익 변화가 어느 정도인지 관할 구청에 확인해야 합니다.
• 대출 가능액 사전 확인. 건축물대장상 근린시설이고 위반건축물 등재가 있어 일반 주택 기준의 담보대출·전세대출이 제한될 수 있습니다.
• 임차관계 대조. 전혜경의 임대차계약서·보증금 지급자료·경매 신청채권의 원인을 확인하고, 정정자의 전세권 300,000,000원과 실제 점유·보증금 관계도 대조하세요.
• 명도 계획. 임차인에게 대항력은 없지만 실제 주거 점유자가 2명 확인됩니다. 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 입찰가에 반영하세요.
• 세금 우선채권 확인. 동작구 압류등기는 2025.11.20.과 2025.12.01. 해제·말소됐지만, 배당에서 우선할 당해세나 별도 체납액이 존재하는지는 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
• 실거래 과신 금지. 최근 실거래는 390,000,000원 1건뿐이며 면적·층이 다릅니다. 내부 상태와 근린시설·위반건축물 할인분을 반영한 별도 매도가격을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·전입세대확인서와 체납 관리비를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸형, 물건은 고난도

이 사건은 권리표만 보면 명확합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 전혜경과 정정자의 전입·확정일자·전세권은 모두 그보다 늦습니다. 배당받지 못하는 보증금이 있어도 매수인에게 넘어오지 않으므로 인수액은 0원, 권리상 실질취득액은 149,504,000원입니다.

하지만 투자 난도는 낮지 않습니다. 아파트가 아니라 건축물대장상 근린시설이며, 주거용 무단용도변경에 따른 위반건축물 등재가 있습니다. 실제 임차인 2명의 명도, 신청채권자와 임차인의 동일성, 4회 유찰, 동일 건물 평균 유찰 5.9회와 매각률 0.0%도 함께 봐야 합니다. 최신 실거래 390,000,000원 대비 38.3%라는 숫자는 매력적이지만, 그 격차의 상당 부분은 용도·위반·금융·환금성 위험에 대한 시장 할인일 수 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 매력, 물건성과 출구전략은 보수적 검증이 필요한 C등급입니다.