의정부지방법원 2025타경64079. 일산초등학교 동측 인근 현대아파트 207동 10층 1003호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 지상 15층 철근콘크리트조 건물입니다. 소유자는 이한복이며, 신청채권자는 흥국생명보험주식회사, 청구액은 270,788,896원입니다. 현재 최저매각가는 323,400,000원으로 감정가 660,000,000원의 49% 수준입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 오래된 등기가 많다는 사실 자체가 아니라, 그 등기들이 현재도 살아 있는지를 확인하는 것입니다. 2003년 압류·가압류와 여러 국민은행 근저당권, 현대해상화재보험 근저당권은 모두 뒤이은 말소등기로 정리됐습니다. 따라서 오래된 등기를 단순히 말소기준일과 비교해 “매수인 인수”로 분류하면 결론이 뒤집힐 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 652-2 현대아파트 207동 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 고양대로 706-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지상 15층 중 10층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이한복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 323,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥국생명보험주식회사 / 270,788,896원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.21. 을구 19번 흥국생명보험주식회사 근저당권 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.04 |
① 권리 흐름 — 오래된 선순위 등기는 말소 여부가 핵심
등기부상 최초의 압류·가압류와 근저당권은 말소기준일보다 앞서지만, 각각 별도의 말소등기가 확인됩니다. 갑구 2번 압류는 갑구 4번, 갑구 3번 가압류는 갑구 5번, 갑구 7번 압류는 갑구 8번에서 말소됐습니다. 을구에서도 1번 근저당권은 일부포기, 2·4·5번, 6·7번, 9·11·12번, 14·15·16번, 17번 근저당권은 각각 후속 말소등기로 정리됐습니다.
② 점유·임차인 — 인수할 보증금 없음
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 없으며, 임차보증금 때문에 낙찰가 외에 추가로 부담할 금액은 없습니다. 이 사건의 실질취득액은 현재 회차 최저가로 낙찰된다는 가정에서 323,400,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 323,400,000원으로 감정가 660,000,000원의 49%입니다. 그러나 감정가 할인율은 실제 시장가격과의 차이를 뜻하지 않습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 “감정가의 절반이므로 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 323,400,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 226,380,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 158,466,000원 | 24% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 323,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,327,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 현대건설주식회사 | 2,210,000,000원 | 318,072,400원 |
| 채권 총액 | 4,077,130,000원 | - |
| 계산상 미배당 | - | 3,759,057,600원 |
| 신청채권자 · 흥국생명보험 | 270,788,896원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 수치는 현재 회차 매각가를 기준으로 한 배당 계산입니다. 다만 등기부에는 을구 1번 근저당권을 비롯한 오래된 권리에 후속 말소등기가 기재돼 있으므로, 말소된 역사권리를 현존 채권으로 배당순위에 포함해서는 안 됩니다. 실제 배당표는 현재 유효한 등기와 배당요구 종기를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 일산초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 일산역(경의중앙선·서해선)이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 철골트러스 경사지붕 지상 15층 건물의 10층 1003호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 도로. 동측 진출입로를 통해 외부 공도와 연계되며, 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경 절대·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 2,332,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 유효한 등기 재확인. 오래된 압류·가압류·근저당권의 후속 말소가 해당 호수에 정확히 적용됐는지 등기부 원문과 공동담보목록을 대조하세요.
- 배당 계산 재검산. 말소된 을구 1번 현대건설 근저당권이 계산상 배당 대상으로 반영돼 있으므로 실제 배당순위와 신청채권자 배당 가능액을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 단지·동일 면적·유사 층의 최신 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
- 매각기일 경과 확인. 매각기일은 2026.06.30이고 등기부 발급일은 2026.07.04이므로, 매각 결과와 이후 절차가 어떻게 진행됐는지 사건기록에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 명도 협의 필요 여부는 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 대상과 적용 범위를 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격과 배당표는 별도 검증
이 물건은 등기 건수가 많아 처음 보면 복잡하지만, 과거 압류·가압류와 다수 근저당권에는 모두 후속 말소기재가 있습니다. 현재 말소기준권리는 2020.05.21. 흥국생명보험 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가 323,400,000원은 감정가의 49%이지만 최신 실거래 근거가 없어 실제 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 또한 계산상 배당표가 이미 말소된 오래된 권리를 선순위로 반영하고 있어, 배당순위는 원본 서류로 재검산해야 합니다. 결론은 권리구조는 조건부 합격, 가격과 배당표는 확인 후 판단입니다.
