대구지방법원 2025타경529. 경주시 마동 961-2 토지와 가동 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 501.0㎡이고 공부상 지목은 답, 현황은 대입니다. 본건은 일괄매각이며 제시외 건물과 지상 야외욕조도 매각에 포함됩니다.
등기 흐름만 보면 기준은 명확합니다. 2025.02.14. 설정된 포항수산업협동조합 채권최고액 324,000,000원의 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 신매옥 근저당 260,000,000원과 김호식·김종백·삼성카드 주식회사·포항수산업협동조합의 가압류, 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경529 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 마동 961-2 · 경상북도 경주시 마동큰마을5길 3(마동) |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 501.0㎡ · 지목 답 · 현황 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 기와지붕 단층 · 급·배수설비 및 위생설비 |
| 소유자 | 우정민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 677,028,000원 / 232,221,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 273,528,677원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 현장 권리는 별도 확인
말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가는 677,028,000원이고 현재 최저매각가는 232,221,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,051,094원 |
| 을구 1번 근저당권 · 포항수산업협동조합 | 324,000,000원 | 228,169,906원 |
| 을구 2번 근저당권 · 신매옥 | 260,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김호식 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김종백 | 19,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,728,963원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 포항수산업협동조합 | 132,475,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 820,204,674원 중 예상 배당은 228,169,906원이고 미배당은 592,034,768원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주시 마동 “큰마을” 남서측 인근이며, 주변은 농경지와 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반목구조 기와지붕 단층, 외벽은 치장벽돌 등, 내벽은 벽지·타일 등, 바닥은 타일 등, 창호는 샷시창호 및 목재창호 등입니다.
- 토지. 501.0㎡, 공부상 지목은 답이나 현황은 대이며, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역이며 특화경관지구, 온천지구, 가축사육제한구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 181,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 정석희·권우택·최영호·정재석·유창근·장길수의 실제 공사 여부, 채권 존재와 변제기, 점유의 계속성과 적법성을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 지상 야외욕조가 포함되는 사건이므로 현장에서 매각 대상의 위치와 상태를 확인해야 합니다.
- 지목·현황 차이 확인. 공부상 답, 현황 대로 평가된 토지이므로 이용·허가·원상회복 관련 사항을 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 최저가는 232,221,000원이지만 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당과 별개인 현장 위험. 배당표상 인수액 0원은 유치권의 성립 여부까지 해소한다는 뜻이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 유치권 관련 제출서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기 권리구조 자체는 정리되어 있습니다. 말소기준인 포항수산업협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 유치권과 현장 상태입니다. 여러 공사대금 유치권 신고가 들어와 있고 그 성립여부가 불분명하며, 임대관계도 미상입니다. 또한 토지는 공부상 답이지만 현황 대, 건물은 감정평가상 단독주택으로 이용되고 있고 일괄매각에 제시외 건물과 야외욕조까지 포함됩니다.
따라서 3회 유찰과 232,221,000원의 최저가만 보고 가격 메리트를 먼저 평가하기보다는, 유치권 성립 여부·점유·매각범위·토지 현황을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 계산하는 순서가 맞습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 현장 권리관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
