의정부지방법원 2025타경64112. 고양시 일산동구 식사동 파크스테이션 10층 1006호입니다. 사건의 말소기준은 2024.05.24 접수된 주식회사우리은행 근저당권이고, 이후 붙은 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 1명 확인되지만, 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 그래서 권리상 핵심 결론은 단순합니다. 인수 0원, 다만 명도와 가격 검증은 별도입니다.
이 물건은 감정가 301,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 147,490,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 싸 보일 수 있습니다. 하지만 주어진 데이터에는 실거래 표본이 없으므로, 이 가격이 실제 시세 대비 저렴한지 여부는 확정할 수 없습니다. 이 리포트에서는 최저가가 아니라 실질취득금액 147,490,000원을 기준으로 보고, 시세 메리트는 판단 보류합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1586-3 파크스테이션 10층1006호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태: 업무시설(오피스텔) · 지하5층/지상15층 중 10층 |
| 소유자 | 이우주 (2024.05.24 소유권이전, 거래가액 296,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 147,490,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사(변경 전: 주식회사 우리은행) / 228,687,951원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.24 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 따로 떠안을 선순위 담보권은 제시되지 않았고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
임차인은 김희정 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입일이 2025.02.10이고 말소기준권리일이 2024.05.24이므로, 이 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희정 | 41.9900 | 2025.02.10 | 20,000,000원 / 818,181원 | 대항력 없음 말소기준 2024.05.24 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 자료 없음 | 해당없음 보증기관 대위·승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 147,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,864,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 264,000,000원 | 144,625,140원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,009,076원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 147,490,000원 가정 시 채권자 총 청구 272,009,076원 중 144,625,140원만 배당되고, 미배당은 127,383,936원입니다. 배당 부족은 채권자 손실 구조이지, 대항력 없는 임차보증금처럼 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 “동국대학교 일산병원” 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 교육시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상15층 중 제10층 제1006호이며 사용승인일은 2024.04.25입니다. 위생설비, 급배수, 급탕설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 용도·규제. 이용상태는 업무시설(오피스텔), 토지는 일반상업지역·지구단위계획구역(고양식사구역)· 도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,707,000원/㎡, 토지면적은 725.2㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항도 제시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액 기준. 본건은 인수 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액은 147,490,000원입니다. 이 금액을 실거래·임대수익·환금성과 비교해야 합니다.
- 시세자료 별도 확인. 주어진 데이터에는 실거래가가 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 임차인 명도. 김희정은 대항력 없는 임차인이지만 점유가 확인됩니다. 인도명령 가능성, 이사 협의, 점유 이전 리스크를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 우선변제 자료 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 제시되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본에서 배당요구 종기와 임차인 신고 내역을 다시 대조하세요.
- 업무시설(오피스텔) 환금성. 헤더상 근린시설, 감정 이용상태상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 가정하지 말고 대출, 임대수요, 관리비, 부가세 여부 등 용도별 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 임대차 신고 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2024.05.24 주식회사우리은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김희정도 전입이 말소기준 이후라 매수인 인수 보증금은 없습니다. 그래서 권리상 결론은 인수 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 147,490,000원까지 내려왔더라도, 주어진 데이터만으로는 이 금액이 시세보다 싼지 확인할 수 없습니다. 본건의 승부처는 “권리 인수”가 아니라 실질취득 147,490,000원이 업무시설(오피스텔) 시장에서 충분히 낮은 가격인지를 검증하는 데 있습니다.
