대구지방법원 2025타경565. 경주시 마동 824-12의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택(팬션형 다가구주택)으로, 1층 3가구와 2층 3가구로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 토지면적은 470.0㎡이고 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 등기상 현재 소유자는 박성국이며, 2012.09.17 설정된 새중앙새마을금고 근저당권이 이 경매의 말소기준권리입니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당권은 채권최고액 360,000,000원이고, 이후 2025.10.29 새중앙새마을금고가 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 회차 매각가를 153,588,000원으로 가정하면 집행비용을 제외한 150,637,768원이 근저당권자에게 배당되고, 209,362,232원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당 채권액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 마동 824-12 · 경상북도 경주시 광산길 133 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(팬션형 다가구주택) · 1층 3가구, 2층 3가구 |
| 토지 | 470.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 233,300원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조(1층) 및 목구조(2층) · 아스팔트슁글지붕 2층 · 사용승인일 2012.09.13 |
| 소유자 | 박성국 · 2023.08.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 447,780,560원 / 153,588,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새중앙새마을금고 / 214,186,490원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 우선변제 후 잔액 인수 문제는 현재 분석에서 발생하지 않습니다. 말소기준인 2012.09.17 새중앙새마을금고 근저당권과 2025.10.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 214,186,490원입니다.
② 임차인 — 확인된 임차인 없음
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
다만 감정평가상 건물의 이용상태가 1층 3가구·2층 3가구인 팬션형 다가구주택으로 기재돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 현장 점유관계와 이용현황을 다시 확인하는 것이 중요합니다. 현재 확인된 임차인이 없다는 사실과 현장에 실제 점유자가 전혀 없다는 의미는 동일하지 않습니다.
③ 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 447,780,560원이고 현재 최저매각가는 153,588,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34% 구간입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 107,511,600원, 5회 유찰 시 75,258,120원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하면 안 됩니다. 특히 팬션형 다가구주택과 470.0㎡ 토지를 함께 취득하는 물건은 일반 공동주택처럼 표준화된 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어렵습니다. 현재 3회 유찰이라는 사실 자체도 시장의 응찰 강도가 높지 않았다는 점을 함께 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,588,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,950,232원 |
| 2. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 360,000,000원 | 150,637,768원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권의 미배당은 209,362,232원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불국중학교 북측 인근 하천 건너편에 위치하며, 구정동 기존시가지와 시래동 정비된 시가지 사이의 하천변입니다. 주위는 농경지·팬션·기존 취락이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 용이한 편이며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 단독주택(팬션형 다가구주택)으로 1층 3가구, 2층 3가구 구조입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 1층과 목구조 2층, 아스팔트슁글지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2012.09.13입니다.
- 토지. 470.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(36m 이하)·가축사육제한구역·불국중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아니라 팬션형 다가구주택과 토지를 함께 매수하는 물건이고 3회 유찰된 만큼, 매각 후 재매각 가능성과 실제 수요층을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황·감정평가 범위와 실제 건축물 상태를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 이용상태는 1층 3가구·2층 3가구입니다. 입찰 전 현장 점유자와 실제 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 153,588,000원만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 토지·건물 개별 가치와 주변 거래를 별도로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 107,511,600원, 5회 유찰 시 75,258,120원으로 제시돼 있으나, 가격 하락만으로 환금성 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 209,362,232원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 환금성은 별개
이 사건은 권리만 보면 말소기준이 명확하고 확인된 임차인이 없어 매수인 인수 0원인 구조입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건의 성격에 있습니다. 팬션형 다가구주택과 470.0㎡ 토지를 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함되며, 현재까지 3회 유찰됐습니다.
감정가 447,780,560원에서 최저매각가 153,588,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 이 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 환금성은 보수적으로. 이 물건은 최저가 자체보다 실제 점유·제시외 건물·토지와 건물의 이용가치·재매각 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형입니다.
