대구지방법원 2025타경593. 경상북도 경주시 천군동 862-6, 도로명주소 경상북도 경주시 하리길 35의 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 단독주택인 펜션이며 기준시점 현재 휴업상태입니다. 부근은 전원주택·펜션·농경지·유원지가 혼재하고, 본건까지 차량 출입이 가능하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
권리의 출발점은 2011.06.30. 설정된 서라벌신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2013.06.25. 같은 조합이 추가로 설정한 195,000,000원 근저당, 2025.08.05. 경북 신용보증재단의 36,000,000원 가압류, 2025.11.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 제공된 배당구조에서는 낙찰자가 승계하는 금액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경593 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천군동 862-6 · 경상북도 경주시 하리길 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(펜션) · 휴업상태 |
| 소유자 | 박병규 · 단독소유 |
| 토지 | 지목 대 · 794.0㎡ · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 981,804,950원 / 336,759,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서라벌신용협동조합 / 633,293,302원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 수영장·석축·조경시설·데크시설·발코니 등 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2009년과 2010년에 경주시수산업협동조합 명의로 설정됐던 근저당들은 2011.06.30. 해지로 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 6번 서라벌신용협동조합 근저당 650,000,000원입니다. 당시 채무자는 김선미였고, 2013.06.25. 계약인수로 채무자가 박병규로 변경됐습니다.
박병규는 2013.06.25. 공유자 전원 지분을 이전받아 소유자가 됐고, 같은 날 서라벌신용협동조합의 추가 근저당 195,000,000원이 설정됐습니다. 이후 경북 신용보증재단의 가압류 36,000,000원과 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 981,804,950원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 336,759,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 235,731,299원, 5회 유찰 시 165,011,909원입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 336,759,000원 | 549,755,626원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 235,731,299원 | 649,368,939원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 165,011,909원 | 719,098,258원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 커지는 것과 낙찰자의 인수부담이 커지는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,514,626원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 서라벌신용협동조합 | 650,000,000원 | 331,244,374원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 서라벌신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 881,000,000원 중 예상 배당은 331,244,374원, 미배당은 549,755,626원입니다. 신청채권자 청구액은 633,293,302원이며 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보문천군지구도시개발사업 북동측 인근이며, 주변은 전원주택·펜션·농경지·유원지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 기준 기호(2), 기호(4) 모두 단독주택(펜션)이며 현재 휴업상태입니다.
- 건물. 목조·일반목구조의 지상 2층 건물과 경량철골조 단층 건물이 포함돼 있고, 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 794.0㎡, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 236,800원/㎡입니다.
- 규제. 보전녹지지역·제2종일반주거지역·고도지구(15m 이하·5층 이하)·지구단위계획구역·소로2류 저촉 및 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 인접 규제. 도시개발구역·보전산지·공익용산지와 접하며, 가축사육제한구역은 포함돼 있습니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계 미상이므로 실제 점유자, 전입관계, 보증금·확정일자 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수영장·석축·조경시설·데크시설·발코니 등이 매각에 포함되는 구조를 현황과 대조하세요.
- 펜션 휴업상태 확인. 현재 휴업상태이므로 건물·설비의 실제 상태와 향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현장 기준 가격을 별도로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 후순위 근저당·가압류, 매각물건명세서와 등기부 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인보다 먼저 볼 것은 물건의 실체”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2011.06.30. 서라벌신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 모델상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 세 차례 유찰을 거쳐 336,759,000원까지 내려왔고, 이는 감정가 981,804,950원의 34.3%입니다.
다만 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 단독주택(펜션)·토지 일괄매각이고, 감정 기준 현재 휴업상태입니다. 제시외 건물과 수영장·석축·조경시설·데크시설·발코니 등도 매각범위에 포함됩니다. 따라서 권리는 소멸형이지만 가격 판단은 현장성과 환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 점유·건물 상태·실제 매매가능 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
