대구지방법원 2025타경10570. 경주시 현곡면 경주센트럴푸르지오 110동 403호, 전용 84.7016㎡ 아파트입니다. 감정가 290,000,000원이 7번 유찰되면서 최저매각가는 23,883,000원까지 떨어졌습니다. 얼핏 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 근저당권 소멸형 경매와 다릅니다. 소유자 고영관의 주택에 임차인 설지원이 설정한 320,000,000원 주택임차권이 경매개시결정보다 앞서 존재하기 때문입니다. 이 임차권은 매각물건명세서에도 매수인 인수 가능 권리로 명시되어 있습니다.

이 사건에서 중요한 것은 최저매각가가 얼마나 내려갔느냐가 아니라, 낙찰 후 얼마의 보증금을 추가로 책임져야 하느냐입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금이 남아 매수인의 총 취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 보증금이 낙찰대금에서 해당 임차인에게 배당되는 통상적인 구조라면 실질취득금액은 약 320,000,000원에 수렴합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준권리로 제시된 것은 2025.06.18 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 설지원의 전입신고와 점유개시일은 2022.05.20이고, 주택임차권등기는 2024.05.21 접수됐습니다. 모두 경매개시결정에 앞섭니다. 기존 대구은행 근저당권은 2022.05.20 이미 말소되었으므로 현재의 권리분석에서는 이를 존속 근저당으로 취급해서는 안 됩니다.

종전 신탁등기와 금지사항등기, 국세 관련 압류도 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 하지만 이미 정리된 권리들이 있다는 사실이 선순위 주택임차권의 인수 문제까지 없애주지는 않습니다. 이 사건의 본질은 선순위 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 변제될 수 있는지에 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.2억의 실체

실제 임차인 1명. 등기부상 주택임차권등기와 매각물건명세서 기준. 보증금 320,000,000원은 을구 3번 주택임차권등기 기재금액입니다. 별도의 보증기관 승계인을 추가 임차인으로 계산하지 않았습니다.

특히 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액도 320,000,000원으로 임차보증금과 같습니다. 그렇지만 금액이 같다는 사실만으로 한국주택금융공사와 임차인의 채권이 동일하게 승계됐다고 확정할 수는 없습니다. 실제 보증금 대위변제·채권양도·배당금 귀속 및 임차권 소멸 여부를 법원 서류로 확인해야 합니다. 별도의 승계·중복신고가 확정되지 않은 상태에서 두 금액을 독립된 추가 보증금으로 단순 합산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

경주센트럴푸르지오의 전용 84㎡대 동일 평형 최근 실거래 12건은 2026년 8월부터 10월까지의 거래입니다. 최근 12개월 평균은 311,325,000원, 최신 거래는 330,000,000원입니다. 이번 사건의 감정가 290,000,000원은 이 평균보다 낮지만, 선순위 임차보증금 320,000,000원을 반영하면 평가가 완전히 달라집니다.

최근 거래가격은 290,000,000원~330,000,000원 범위에 있습니다. 최신 거래 330,000,000원만 보면 보증금 기준 취득액이 낮아 보일 여지는 있으나, 최근 12건 평균 311,325,000원과 비교하면 이미 시세 이상입니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴한 경매라고 판단할 근거는 부족합니다. 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 차이도 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,883,000원 가정)

위 표는 신청채권자 청구액 기준의 제공된 예상배당 계산입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등의 변동 가능성을 반영하지 않았습니다. 한국주택금융공사 배당액이 임차인 설지원의 보증금 변제액으로 인정되는지는 별도 확인이 필요합니다. 신청채권 미배당액을 확인 없이 임차보증금 인수액과 동일시해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 미배당액이 중요

미배당액은 한국주택금융공사의 신청채권 기준 계산입니다. 임차인의 실제 미변제 보증금과 법률상 인수액은 배당 귀속관계에 따라 달라집니다. 위 회차별 금액은 임차보증금의 직접적인 확정 인수액이 아닙니다.

현재 회차의 신청채권 예상 미배당액은 296,946,894원입니다. 8회 유찰 시에는 303,982,827원, 9회 유찰 시에는 308,907,979원으로 증가합니다. 낙찰대금이 줄어들면 채권자에게 배당할 수 있는 금액도 줄어드는 구조입니다.

만약 해당 배당액이 임차보증금 변제에 충당된다면, 매수인의 낙찰대금과 미변제 보증금을 합한 총부담은 보증금 320,000,000원 부근에 머무르게 됩니다. 반대로 임차보증금과 무관한 채권자에게 배당된다면 추가 인수액은 더 커질 수 있습니다. 어느 경우든 명세서상 인수 조건을 해소하지 못하면 최저가 자체만으로는 투자수익을 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경주시 현곡면 하구리 소재 경주센트럴푸르지오 110동 4층 403호입니다. 주변은 아파트단지·근린상가·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 남동측 왕복 4차선 포장도로를 주출입로로 사용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 4층 단위세대로, 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 일부 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 관련됩니다. 공시지가는 397,100원/㎡입니다.
• 단지 규모와 환금성. 1,671세대, 2019.01.24 사용승인 아파트입니다. 최근 12건의 거래가 확인되지만 거래가격 편차와 개별 층·상태 차이를 반영한 매각 가능 가격 판단이 필요합니다.
• 내부 상태. 시건장치 및 거주인 부재로 여러 차례 방문에도 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 감정평가서의 내부구조·마감재 사항은 같은 단지 동일 유형 아파트의 일반적인 내용을 기준으로 작성됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 범위. 을구 3번 설지원의 주택임차권등기와 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 대조해야 합니다.
• 보증금 변제·승계 관계. 한국주택금융공사 청구액 320,000,000원과 임차보증금 320,000,000원의 관계, 실제 대위변제·채권양도 여부 및 배당금 귀속을 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 산정. 낙찰가격에 미배당 임차보증금과 취득 부대비용을 더해 판단해야 합니다. 보증금 기준 약 320,000,000원은 최근 실거래 평균 311,325,000원보다 높습니다.
• 재매각 입찰보증금. 매각물건명세서상 보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 23,883,000원 기준 4,776,600원을 준비해야 합니다.
• 임차인 명도·권리 정리. 주택임차권등기의 존속 및 말소 조건, 실제 점유상태, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 단순 낙찰만으로 임차권 정리와 명도가 완료된다고 보아서는 안 됩니다.
• 내부 확인 및 관리비. 내부 미확인에 따른 수리비와 공용부분 미납 관리비 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,388만원 낙찰이 2,388만원 취득은 아니다”

경주센트럴푸르지오 110동 403호는 숫자만 보면 매우 이례적인 저가 경매입니다. 감정가 290,000,000원, 현재 최저매각가 23,883,000원, 유찰 7회. 그러나 이 큰 할인 폭의 이면에는 320,000,000원 선순위 임차보증금이 있습니다.

명세서에 미배당 보증금 인수 조건이 명시된 만큼, 낙찰자가 실제 부담할 금액은 경매 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다. 보증금 기준 약 320,000,000원의 실질취득 부담은 최근 12건 실거래 평균 311,325,000원을 웃돕니다. 재매각 보증금 20%, 내부 상태 미확인, 7회 유찰이라는 조건까지 감안하면 현재의 낮은 최저매각가를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.

결론은 분명합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수액의 확정입니다. 배당 귀속 및 임차권 소멸 여부가 확인되지 않는다면, 반복 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 실질취득 부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 권리 위험 해소 전 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.