48,740,000원
대구지방법원 2025타경10570. 경주시 현곡면 경주센트럴푸르지오 110동 4층 403호, 전용면적 84.7016㎡ 아파트입니다. 감정가는 290,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,740,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%에 불과합니다. 그러나 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 2022년부터 성립한 임차인의 대항력입니다.
현 소유자 고영관은 2020.01.09 매매를 원인으로 거래가액 264,310,000원에 취득했고, 2020.02.21 대구은행 근저당권이 설정됐다가 2022.05.20 해지로 말소됐습니다. 그 뒤가 아니라 바로 2022.05.20 설지원 임차인의 주민등록·점유가 시작됐고, 확정일자는 그보다 앞선 2022.04.19입니다. 현재 말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정이므로 이 임차인은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 하구리 1285 경주센트럴푸르지오 110동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7016㎡ · 25층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 고영관 (2020.01.09 매매 · 거래가액 264,310,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 48,740,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 9,748,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 설지원 | 110동 403호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 | 2022.04.19 | 320,000,000원 | 2024.05.21 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 차액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 임차권등기에 320,000,000원으로 등기되어 있고, 주민등록·점유일은 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 배당으로 회수하는 부분은 줄어들 수 있지만, 전액 배당되지 않는 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 4,874만원이 아니라 약 3.2억
경주센트럴푸르지오는 1,671세대, 2019.01.24 준공 아파트입니다. 대상 면적과 같은 84㎡대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 306,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.06 329,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.7㎡ | 10 | 329,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 18 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 8 | 304,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 13 | 308,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 19 | 308,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 12 | 309,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 23 | 306,500,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.59㎡ | 23 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 16 | 298,500,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 3 | 303,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 306,750,000원 |
현재 최저가 48,740,000원 자체는 최근 12개월 평균의 15.9%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 선순위 임차보증금 인수를 합친 실질취득은 약 320,000,000원으로, 최근 12개월 평균 306,750,000원의 104.3%입니다. 평균보다 약 13,250,000원 높습니다.
특히 2026.06에는 같은 4층·84.59㎡ 거래가 290,000,000원에 존재합니다. 이 사건의 실질취득 약 320,000,000원은 그 거래보다 30,000,000원 높습니다. 최신 329,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 평균을 기준으로는 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없는 구조입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (현재 최저가 48,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,277,320원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 320,000,000원 | 47,462,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자의 미배당액은 272,537,320원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 표의 신청채권자 배당액만 보고 매수인 인수를 0원으로 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서가 별도로 선순위 주택임차권의 미변제 차액 인수를 명시하고 있기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 25층 건물 중 4층 403호입니다.
- 입지. 부근은 아파트단지·근린상가·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남동측 왕복 4차선 포장도로를 주출입로로 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 완충녹지 및 도로 관련 제한이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용되는 사다리형에 가까운 평지이며 공시지가는 397,100원/㎡입니다.
- 단지 규모. 경주센트럴푸르지오는 1,671세대, 2019.01.24 준공 단지이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 시건장치와 거주인 부재로 내부구조·마감재는 동단지 동유형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 48,740,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 선순위 임차권 인수까지 합친 실질취득은 약 320,000,000원 수준입니다.
- 임차보증금 배당액 확인. 설지원 임차인의 실제 배당액이 얼마인지에 따라 낙찰 후 인수 잔액이 결정됩니다. 전액 변제가 아니면 차액은 매수인이 부담합니다.
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수보증금은 최저매각가격의 20%, 9,748,000원입니다.
- 비교매매 확인. 최근 12개월 평균 306,750,000원뿐 아니라 2026.06 같은 4층 84.59㎡의 290,000,000원 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세·최우선변제 사항은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,874만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자의 크기 차이입니다. 감정가 290,000,000원이 5회 유찰되어 최저가가 48,740,000원까지 떨어졌지만, 선순위 임차인 설지원의 보증금은 320,000,000원입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 그만큼 인수액이 커지고 실질취득은 약 320,000,000원 수준에 머뭅니다.
그 320,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 306,750,000원보다 높고, 2026.06 같은 4층의 290,000,000원 거래보다도 30,000,000원 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.4회이고 현재 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 초저가지만, 권리까지 합치면 시세 이상. 이 사건은 저가매수형이 아니라 선순위 임차보증금 인수액을 정확히 확정한 뒤 판단해야 하는 인수형 경매입니다.
