대구지방법원 2025타경10606. 경주시 구정동 ‘동신캐슬3차’ 에이동 4층 401호, 전용 70.96㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 정미희이고, 2021.02.18. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2023.03.20. 국의 압류이며, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 김외경의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.06.21., 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.07.30., 보증금은 80,000,000원입니다. 말소기준보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고 배당요구도 되어 있어 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 임차권 승계인 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10606 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 구정동 98-1 동신캐슬3차 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 · 전용 70.96㎡ · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 정미희 (2021.02.18. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 동신캐슬3차A동 · 16세대 · 2016.12.20. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김외경 | 401호전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 김외경 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 임차권 승계인으로 기재된 것이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 전입·점유개시는 2021.07.30.으로 말소기준 2023.03.20.보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 일반 배당 룰만 적용하면 7회 유찰 시 8,910,400원, 8회 유찰 시 23,208,320원의 인수액이 계산되지만, 위 확약이 적용되는 이 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 91,000,000원은 최근 거래보다 겨우 낮다
동신캐슬3차A동 전용 70.96㎡ 실거래는 2건입니다. 평균은 88,000,000원, 최신 거래는 2023.03. 92,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 92,000,000원으로 집계돼 있습니다. 최근 지표는 이전 거래 대비 9.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 70.96㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2021.11 | 70.96㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 평균 | 70.96㎡ | 2건 | 88,000,000원 |
현재 최저가 91,000,000원은 전체 평균 88,000,000원보다는 높지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래 92,000,000원보다는 1,000,000원 낮은 수준입니다. 최저가÷최근 시세는 98.9%입니다. 따라서 현재 가격을 큰 폭의 할인이나 뚜렷한 가격 메리트로 보기는 어렵습니다. 특히 거래 표본이 2건에 불과하고, 단지는 16세대 규모라 시세 판단 오차와 환금성 리스크를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 김외경 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 8,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 주택도시보증공사는 청구 80,000,000원 중 8,962,000원을 배당받는 계산으로 71,038,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기확약에 따라 이 임차권의 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 구조입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 일반 룰상 인수액과 확약 적용은 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 100%) | 91,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,800,000원 | 8,910,400원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,240,000원 | 23,208,320원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 그 구조에 들어가는 대항력 임차권이 있지만, 2026.07.22. 확약으로 해당 임차권의 매수인 상대 잔존청구권이 포기되어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 구정동 불국사초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽식구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호이며, 위생·급배수·승강기·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 3-4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 349,800원/㎡, 토지면적 626.0㎡이며 온천지구·고도지구·역사문화환경보존지역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 동신캐슬3차A동은 16세대이고 실거래 표본도 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 6.0회, 낙찰률 0.0%로 거래·응찰 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.07.22. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 실제 임차인 1명. 김외경 보증금 80,000,000원만 임차보증금으로 봐야 하며, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 현재 91,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 92,000,000원의 98.9%입니다. 확약으로 권리가 정리됐다는 이유만으로 높은 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
- 환금성. 16세대 규모, 실거래 2건, 평균 유찰 6.0회라는 숫자를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 함께 계산하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 풀렸지만, 가격 메리트는 크지 않다
이 물건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 김외경의 보증금 80,000,000원 임차권은 분명 말소기준보다 앞서 대항력이 있지만, 임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.22. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출해 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 91,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 92,000,000원보다 불과 1,000,000원 낮고, 전체 평균 88,000,000원보다는 높습니다. 여기에 6회 유찰, 16세대, 실거래 2건, 단지 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 권리는 확약 덕분에 정리됐지만, 현재 가격에서는 큰 할인 매력이 확인되지 않는 다세대 물건입니다. 권리보다 응찰가와 향후 환금성이 승부처입니다.
