대구지방법원 2025타경10634. 경주시 현곡면 가정리 681의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택과 우사(창고)이고, 토지면적은 294.0㎡입니다. 소유자는 서성철이며, 1989년 12월 20일 매매를 원인으로 1990년 1월 29일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 등기부상 과거 압류·가압류·근저당·과거 경매등기는 모두 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2025년 8월 5일 주식회사 광진상공의 강제경매개시결정입니다.
현재 회차 최저매각가격은 17,533,000원으로, 4회 유찰을 거쳐 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 가격이 주변 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 재매각이라 매수보증금이 최저매각가격의 20%이고, 제시외 건물을 포함한 일괄매각이라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 가정리 681 · 경상북도 경주시 현곡면 마룡길 19-5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 + 우사(창고) |
| 토지 | 294.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 서성철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 73,023,000원 / 17,533,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광진상공 / 24,588,517원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 경매개시결정이 기준
등기부에는 과거 여러 권리가 있었지만 현재 살아 있는 담보권으로 남아 있는 것은 없습니다. 1992년 설정된 주식회사 한일은행 근저당권은 주식회사 한빛은행으로 이전된 뒤 2003년 5월 7일 해지로 말소됐고, 1997년 국 압류와 1999년 근로복지공단 압류, 2000년 대원상호신용금고주식회사 가압류, 2002년 불국사농업협동조합 가압류도 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서는 2025년 8월 5일 강제경매개시결정이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 4회 유찰로 감정가 24%, 하지만 시세 비교는 보류
감정가는 73,023,000원, 현재 최저매각가격은 17,533,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 12,273,100원, 6회 유찰 시 8,591,170원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 17,533,000원 | 16,817,406원 | 7,771,111원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 12,273,100원 | 11,652,184원 | 12,936,333원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 8,591,170원 | 8,036,529원 | 16,551,988원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 주식회사 광진상공의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 제공된 배당 시나리오에서는 최저가가 더 낮아져도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만 보고 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 715,594원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 광진상공 | 24,588,517원 | 16,817,406원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 청구액 24,588,517원 중 16,817,406원이 배당되고 7,771,111원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 건물·토지 상태 — 권리보다 현장이 더 중요하다
- 주택. 목조 강판(개량)지붕 단층이며 외벽은 몰탈 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 목재창호 등입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 우사(창고). 시멘트 블록조 스레트지붕 단층이며 블록조적 벽체와 콘크리트 바닥으로, 현상 및 관리상태가 불량한 것으로 평가됐습니다.
- 적치물. 토지 위에 각종자재 등 잡동사니 물건이 쌓여 있어 향후 처리비용이 발생할 것으로 보임이 명시돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 현곡면 가정리 소재 가정3리마을회관 서측 인근으로, 부근은 취락 및 농경지대이며 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근으로 지방도(용담로)가 통과하며 일반대중교통사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 면적 294.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함되고 소하천예정지에 저촉됩니다.
- 공시지가. 116,600원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 일반 회차와 달리 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 준비 단계에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 건물 상태. 우사(창고)는 현상 및 관리상태가 불량하므로 보수·철거·활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 적치물 처리. 토지 위 각종자재 등 잡동사니가 적치돼 있어 처리비용 발생 가능성을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에 성장관리계획구역·가축사육제한구역·소하천예정지 조건을 실제 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 현황과 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당·압류·가압류·과거 경매등기는 이미 말소됐고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격과 물건 자체는 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 24%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고 이번 회차는 재매각입니다. 감정평가에서도 우사(창고)의 현상 및 관리상태 불량, 토지 위 잡동사니 처리비용 가능성, 임대관계 미상이 함께 확인됩니다.
권리 자체는 단순하지만, 현장 확인 없이 가격만 보고 들어가기엔 변수가 많습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 주택·우사·토지의 실제 상태와 점유관계, 적치물 처리비용, 토지 규제를 확인한 뒤 그 비용까지 포함해 입찰가를 판단하는 데 있습니다.
