의정부지방법원 2025타경64145. 백석동 일산백석더루벤스카운티 2층 256호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김현숙이며, 소유권이전 등기는 2012.06.11, 원인은 2010.07.13 매매입니다. 사건은 채권자 정혜경이 2025.09.09 강제경매를 신청하면서 시작됐습니다.
그보다 먼저 등기된 권리가 핵심입니다. 을구 1번에는 2025.03.10 주택임차권이 등기되어 있고, 임차보증금은 150,000,000원, 임대차계약일은 2021.02.04, 점유개시일은 2021.02.28, 주민등록일은 2021.03.02, 확정일자는 2021.02.04입니다. 이 임차권은 분석상 말소기준일인 2025.09.09보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1313 일산백석더루벤스카운티 2층 256호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 장백로 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 · 지하 4층/지상 10층 건물 내 2층 256호 |
| 사용승인 | 2012.04.05 |
| 소유자 | 김현숙 · 2012.06.11 소유권이전등기 (2010.07.13 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 9,883,000원 (7회 유찰 · 감정가 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정혜경 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 1.5억 선순위 임차권이 핵심
등기 흐름에서 주의할 것은 을구 1번 임차권입니다. 최초 등기에는 임차권자 이름이 정헤경으로 표시됐으나 2025.03.25 정혜경으로 경정되었습니다. 따라서 등기상 임차권자와 강제경매 신청채권자는 동일한 이름으로 확인됩니다. 이 관계와 청구채권의 구체적 성격은 원본 사건기록에서 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유기재 | 전입·확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜경 등기 당시 정헤경 → 2025.03.25 정혜경 경정 | 전입 2021.03.02 확정 2021.02.04 임차권등기 2025.03.10 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 매각물건명세서 주거 기재 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실명으로 일치 확인되는 임차권자는 정혜경 1명입니다. 별도로 매각물건명세서에는 ‘기사항전’이라는 주거 점유 기재가 있으며, 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 기재만으로 대항력이 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총취득비용은 거의 내려가지 않는다
현재 최저가는 감정가 120,000,000원의 8.24%인 9,883,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인이 인수할 미배당액이 오히려 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 9,883,000원 | 140,694,894원 | 150,577,894원 |
| 8회 유찰 시 | 6,918,100원 | 143,606,426원 | 150,524,526원 |
| 9회 유찰 시 | 4,842,670원 | 145,644,498원 | 150,487,168원 |
현재 회차에서 낙찰가와 미배당 인수액을 단순 합산하면 150,577,894원입니다. 8회 유찰 시에도 150,524,526원, 9회 유찰 시에도 150,487,168원입니다. 즉 낙찰가는 9,883,000원에서 4,842,670원까지 내려가도 실질취득은 계속 약 150,000,000원 수준입니다. 이것이 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 핵심 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 577,894원 |
| 2. 경매개시결정 · 정혜경 | 150,000,000원 | 9,305,106원 |
| 미배당 | - | 140,694,894원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 577,894원을 제외한 9,305,106원이 신청채권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 청구액 150,000,000원 중 140,694,894원이 남습니다. 매각물건명세서에 기재된 선순위 임차보증금의 미변제 잔액 인수 조건을 반영하면 이 금액이 매수인의 핵심 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 ‘오피스텔’입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 이용·환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 백석역 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 백석역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 4층/지상 10층 건물이며 사용승인일은 2012.04.05입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지와 등고평탄하며 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 북동측 및 남동측으로 각각 중로에 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,911,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 실제 내부 구조·이용상황이 건축물현황도와 다소 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로 계산. 현재 9,883,000원 낙찰을 가정하면 미배당 인수 140,694,894원을 합쳐 150,577,894원 수준입니다.
- 임차권등기 원본 대조. 임대차계약일 2021.02.04, 점유개시 2021.02.28, 전입 2021.03.02, 확정일 2021.02.04, 보증금 150,000,000원의 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔존 보증금 확인. 실제 배당액이 확정되면 그만큼 인수액도 달라지므로 매각 전 최종 배당요구·채권계산 자료를 확인해야 합니다.
- 정혜경의 지위 확인. 신청채권자와 임차권자가 같은 이름이고 청구액과 임차보증금이 각각 150,000,000원으로 표시되어 있으므로 채권관계를 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 별도 점유기재 확인. ‘기사항전’ 기재는 전입·보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 구조·수선상태·점유현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “988만 원 경매”가 아니라 “1.5억 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 9,883,000원입니다. 감정가 120,000,000원에서 7회 유찰되어 8.24%까지 떨어졌기 때문입니다. 하지만 실제 권리분석에서 더 중요한 숫자는 보증금 150,000,000원과 현재 예상 미배당 140,694,894원입니다.
현재 회차 기준 낙찰가와 인수액을 더하면 150,577,894원. 8회 유찰 시 150,524,526원, 9회 유찰 시에도 150,487,168원으로 큰 차이가 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되기 때문입니다.
여기에 신청채권자와 임차권자가 같은 이름이라는 확인 포인트, 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유 기재, 7회 유찰, 내부 미확인 상태까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 8%니까 싸다”는 접근이 가장 위험한 유형입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 988만 원이지만, 실질취득은 약 1.5억대입니다. 입찰 여부는 이 인수 구조와 잔존 임차보증금이 최종적으로 확인된 뒤 판단해야 합니다.
