의정부지방법원 2025타경64145. 백석역 남동측 인근 ‘일산백석더루벤스카운티’ 2층 256호 오피스텔입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 120,000,000원에서 8회 유찰되어 최저가가 6,918,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 기준점은 최저가가 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 정혜경의 주민등록일자는 2021.03.02, 점유개시일은 2021.02.28이고, 임차권등기에는 보증금 150,000,000원, 확정일자 2021.02.04가 기재되어 있습니다.
경매개시결정은 2025.09.09입니다. 따라서 이 임차관계는 경매개시결정보다 훨씬 앞섭니다. 자료상 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있고, 매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 6,918,000원으로는 보증금 전액 배당이 불가능하므로 가격이 내려간 만큼 인수 부담이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1313 일산백석더루벤스카운티 2층 256호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 4층/지상 10층 중 2층 · 사용승인일 2012.04.05 |
| 소유자 | 김현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 6,918,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정혜경 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다
등기부에는 임차권자 이름이 처음 ‘정헤경’으로 기재됐다가 2025.03.25 경정결정으로 정혜경으로 변경되었습니다. 따라서 현황조사·매각물건명세서상의 정혜경과 을구 임차권등기의 정혜경은 동일인으로 정리하는 것이 자연스럽고, 임차보증금 150,000,000원을 별도 두 건으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 대항력·배당·승계가 모두 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 정혜경 건물 전부 · 주거 | 점유개시 2021.02.28 주민등록 2021.03.02 확정일자 2021.02.04 | 150,000,000원 | 대항력 有 확정일자 有 배당요구 有 미배당 잔액 승계 |
현재 회차의 예상 배당에서는 매각대금 6,918,000원 중 집행비용 524,524원을 제외한 6,393,476원이 정혜경의 150,000,000원 채권에 배당되는 구조입니다. 남는 미배당액은 143,606,524원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 경제적 총액은 최저가 6,918,000원과 예상 인수액 143,606,524원을 합친 150,524,524원입니다.
③ 가격 판단 — 6,918,000원이 아니라 실질취득 150,524,524원을 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 최근 거래 대비 ‘싸다’ 또는 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 현재 회차의 예상 실질취득 150,524,524원은 감정가 120,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저가가 감정가의 5.76%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 524,524원 |
| 2. 경매신청채권자 · 정혜경 | 150,000,000원 | 6,393,476원 |
| 미배당 | - | 143,606,524원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 7.6%로 추정된 524,524원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 정혜경의 청구금액 150,000,000원과 임차권등기의 보증금 150,000,000원은 동일인·동일 금액으로 나타나므로 본 분석에서는 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 지하 4층/지상 10층 건물의 2층 256호이며 사용승인일은 2012.04.05입니다.
- 입지. 백석역 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 백석역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측 및 남동측으로 각각 중로에 접합니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 현황은 직접 확인되지 않았고, 건축물현황도를 기준으로 평가되어 실제 구조·이용상황과 차이가 있을 수 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 인수 포함 총액을 기준으로 판단. 현재 회차 가정상 6,918,000원 + 143,606,524원 = 150,524,524원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.02.04, 점유개시 2021.02.28, 주민등록 2021.03.02, 확정일자 2021.02.04 및 임차권등기명령 내용을 대조해야 합니다.
- 배당 이후 잔액 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인에게 남는 미변제 보증금도 달라질 수 있으므로 배당요구·집행비용·조세 관계를 최종 확인해야 합니다.
- 동일인·동일채권 여부 확인. 신청채권자 정혜경과 임차권자 정혜경, 청구금액과 보증금이 각각 150,000,000원으로 일치합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 감정가 120,000,000원이 6,918,000원까지 하락한 상태인 만큼 권리인수 구조와 오피스텔의 실제 이용·환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 구조·수선 상태·점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,918,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 120,000,000원이 8회 유찰되어 6,918,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금은 150,000,000원이고, 현재 회차 예상 배당 후 남는 금액이 143,606,524원입니다. 결과적으로 현재 가정의 실질취득 부담은 150,524,524원으로 계산됩니다.
실거래 비교자료가 없는 상태에서 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거도 없고, 실질취득 부담은 감정가 120,000,000원보다 높습니다. 여기에 8회 유찰된 오피스텔이라는 점까지 고려하면, 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 미배당 잔액을 실제로 얼마나 승계하게 되는지입니다. 입찰 판단은 반드시 그 인수액을 포함한 총 취득부담을 기준으로 해야 합니다.
