최저가 14,118,000원의 착시 — 선순위 임차권 인수까지 더하면 실질취득 150,654,124원

의정부지방법원 2025타경64145. 백석역 남동측 인근의 ‘일산백석더루벤스카운티’ 2층 256호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 표면적인 가격은 감정가 120,000,000원에서 6회 유찰된 14,118,000원입니다. 그러나 등기부에는 보증금 150,000,000원의 주택임차권이 있고, 임대차계약일 2021.02.04, 점유개시일 2021.02.28, 주민등록일 2021.03.02로 기록돼 있습니다. 말소기준인 2025.09.09 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 권리이므로, 배당으로 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 매각대금 14,118,000원 중 집행비용 추정액 654,124원을 제외한 13,463,876원만 신청채권자에게 배당됩니다. 청구금액 150,000,000원과의 차액은 136,536,124원입니다. 이를 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나기 때문에 총 취득부담은 보증금 수준에 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액 인수 가능

말소기준은 2025.09.09 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2025.03.10 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 그 등기에 기록된 주민등록일은 2021.03.02입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다.

임차관계 — 확인되는 실명 임차인과 추가 표기

정혜경은 현황조사상 임차인, 등기부상 임차권자, 경매 신청채권자로 함께 나타납니다. 등기 당시 성명 ‘정헤경’은 2025.03.25 ‘정혜경’으로 경정됐으므로 동일인으로 볼 수 있습니다. 신청채권자와 임차권자가 같은 구조이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 이력과 채권 원인을 원본으로 대조해야 합니다. 다만 임차관계가 부인되거나 권리가 소멸한다는 확정자료가 없으므로, 입찰 계산은 보증금 잔액 인수를 전제로 해야 안전합니다.

② 가격 구조 — 6회 유찰돼도 실질취득은 감정가 이상

현재 최저가는 감정가 120,000,000원의 11.77%인 14,118,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 매각대금으로 보증금 전액을 변제할 수 없으므로 단순히 최저가만 비교해서는 안 됩니다.

유찰이 한 번 더 진행되면 낙찰가는 9,882,600원으로 낮아지지만 미배당액은 140,695,287원으로 증가해 실질취득액은 150,577,887원이 됩니다. 8회 유찰 시에도 실질취득액은 150,524,521원입니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져, 총 부담은 150,000,000원대에서 거의 변하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,118,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 4.6%를 적용한 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있으나, 현재 매각대금만으로 150,000,000원의 임차보증금을 전액 변제할 수 없다는 구조는 변하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지하 4층·지상 10층 건물의 2층 256호입니다. 사용승인일은 2012.04.05입니다.
• 입지. 백석역 남동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교와 공원 등이 위치한 공동주택지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 백석역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 북동측과 남동측으로 각각 중로에 접하며, 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 2,911,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지입니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 현황을 확인하지 못해 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 평가됐습니다. 실제 구조와 이용상황이 다를 수 있습니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층·대출·세금 구조가 다를 수 있고, 6회 유찰 이력 자체가 현재 경매시장의 낮은 수요를 보여주는 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 계산. 현재 회차에서는 낙찰가 14,118,000원에 인수 가능 잔액 136,536,124원을 더한 150,654,124원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임대차 원본 검증. 정혜경의 임대차계약서, 보증금 150,000,000원 지급내역, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자와 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
• 신청채권자와 임차권자 동일성. 경매 신청채권자와 선순위 임차권자가 정혜경으로 동일합니다. 채권 원인과 임차보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다.
• 추가 표기 확인. ‘기사항전’으로 표시된 점유관계는 보증금·전입일·확정일자가 미상입니다. 실제 인적사항과 점유 여부를 원본에서 확인하세요.
• 내부 현황 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 현장 방문과 집행관 현황조사, 건축물현황도 대조가 필요합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제금과 실제 배당순위는 별도로 확인하세요.
• 오피스텔 자금계획. 실제 이용상태, 주거·업무용 구분, 대출 가능액과 취득·보유 단계의 세금 조건을 사전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 결정문과 배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “1,411만원에 사는 물건”이 아니다

이 사건에서 가장 큰 착시는 6회 유찰된 최저가입니다. 화면에 표시된 매각기준가격은 14,118,000원이지만, 선순위 임차보증금 150,000,000원 중 예상배당 13,463,876원을 제외한 136,536,124원이 남습니다. 이 잔액을 매수인이 인수하면 총 부담은 150,654,124원으로 감정가보다 30,654,124원 높습니다.

추가 유찰이 되더라도 결론은 크게 바뀌지 않습니다. 7회 유찰 시 실질취득액은 150,577,887원, 8회 유찰 시 150,524,521원으로, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 노리는 가격형 경매가 아니라, 선순위 임차권의 존부와 인수범위를 원본으로 뒤집을 수 있는지 검증하는 권리형 경매입니다. 그 반전이 확인되지 않는 한 최저가의 숫자만 보고 접근할 물건은 아닙니다.