대구지방법원 2025타경10700. 사건 원인은 2025년 10월 14일 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 현재 소유권은 손혜원·손연옥·손지연·손영숙 각 25분의 5, 정선월 25분의 3, 손상혁 25분의 2로 나뉘어 있습니다. 건물은 감정평가상 1층 단독주택, 2층 사무실로 이용 중이며, 시멘트블럭조 및 경량철골조 스라브 및 판넬지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 1972년으로 기재돼 있습니다.
이 물건의 핵심은 감정가가 크게 낮아진 사실 자체가 아닙니다. 권리분석상 기준일인 2025.10.14보다 앞선 2010.01.29 강동농업협동조합 근저당권이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정돼 있습니다. 동시에 배당 시뮬레이션에서는 이 근저당 채권최고액 42,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 미배당액은 0원입니다. 따라서 배당표만 보고 자동 말소된다고 단정하거나, 반대로 채권최고액 전액을 확정 인수액으로 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 실제 매각조건과 등기 존속 여부를 원본에서 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10700 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 단구리 1301 |
| 등기 건물 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 단구리 1421-43 · 경상북도 경주시 강동면 새마을로 1287-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 단독주택 · 2층 사무실 |
| 건물 구조 | 시멘트블럭조 및 경량철골조 스라브 및 판넬지붕 2층 · 사용승인일 1972 |
| 감정가 / 최저가 | 524,991,000원 / 180,072,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 공유자 | 손혜원 25분의 5 · 손연옥 25분의 5 · 손지연 25분의 5 · 손영숙 25분의 5 · 정선월 25분의 3 · 손상혁 25분의 2 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 인수판정이 첫 번째 관문
2010년 손경호 명의로 소유권보존이 이뤄진 당일, 강동농업협동조합 채권최고액 42,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.03.07 상속재산분할을 원인으로 2025.09.23 여섯 공유자 앞으로 소유권이전이 접수됐고, 2025.10.14 손상혁이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.
② 매각조건 — 법정지상권·제외 건물·농취증
- 일괄매각. 제시외 건물은 포함되지만, 돈사 384㎡와 돈사 243㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 과수목·관수시설. 목록 1~6 지상 과수목과 관수시설은 매각에 포함됩니다.
- 임대관계. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 공부 차이. 일부 토지는 공부상 잡종지·대·임야이나 현황 일부 또는 전부가 과수원으로 이용되고 있습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 524,991,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 180,072,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 126,050,399원, 5회 유찰 시 88,235,279원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 180,072,000원 | 42,000,000원 | 0원 | 134,750,992원 |
| 4회 유찰 시 | 126,050,399원 | 42,000,000원 | 0원 | 81,485,693원 |
| 5회 유찰 시 | 88,235,279원 | 42,000,000원 | 0원 | 44,247,044원 |
다만 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 곧바로 시세보다 65.7% 싸다는 뜻은 아닙니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거 단일물건이 아니라 토지·건물·과수목·관수시설이 묶인 일괄매각이고, 제외 건물과 법정지상권 가능성까지 존재합니다. 따라서 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,321,008원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 손상혁 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,750,992원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 42,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 134,750,992원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 강동면 단구리 소재 달성네거리 남서측 인근이며, 주변은 농경지·주택·창고·고속도로 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 목록 4 토지는 포항시 북구 기계면 내단리 1088-371번지 토지를 경유해 차량 접근이 가능하고, 목록 5 토지는 농기계 접근이 가능합니다. 그 밖의 토지는 차량 또는 농기계의 직접 접근이 불가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물 1층은 단독주택, 2층은 사무실로 이용 중입니다. 1층에는 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역·공장설립제한지역에 포함됩니다. 목록 1·3·6은 익산포항선 고속도로 접도구역에도 해당합니다.
- 공부 차이. 목록 1·6은 공부상 잡종지이나 현황 일부가 과수원, 목록 4는 공부상 대이나 현황 일부가 과수원, 목록 5는 공부상 임야이나 현황은 과수원 및 일부 잡종지입니다.
- 토지 참고. 토지 정보에는 잡종지·주거기타·평지·부정형·세로한면(불), 공시지가 113,100원/㎡가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 존속 여부 확인. 강동농업협동조합 근저당 채권최고액 42,000,000원이 기준일 이전 권리로 인수 판정돼 있으므로 실제 매각 후 존속 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각 제외 돈사 384㎡·243㎡를 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으므로 토지 사용 제한 범위를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 증명서 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 일괄매각 대상, 포함되는 제시외 건물·과수목·관수시설과 제외되는 돈사의 위치를 현황과 대조해야 합니다.
- 접근성 확인. 일부 토지는 차량·농기계 직접 접근이 불가능하므로 실제 진입로와 통행관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 34.3%라는 유찰률과 실제 시장가치 할인 여부를 같은 의미로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 권리조건이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 524,991,000원에서 최저가 180,072,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 저가매수형과 거리가 있습니다. 2010년 강동농업협동조합 근저당 42,000,000원이 매수인 인수 판정으로 남아 있고, 매각 제외 돈사에는 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으며, 목록 3은 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금을 돌려받지 못하는 조건입니다.
배당 시뮬레이션상 근저당은 전액 배당되고 미배당액은 0원이지만, 배당 결과와 등기상 존속 판단은 분리해 확인해야 합니다. 여기에 일부 토지의 직접 접근 제한과 공부상 지목·현황 이용의 차이도 존재합니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “무엇이 남고, 무엇을 실제로 취득하는가”를 확정하는 것입니다. 권리와 매각범위를 확정하기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
