대구지방법원 2025타경10719. 경주시 외동읍 구어리 294 일대의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지 1,484.0㎡이고 용도지역은 준공업지역입니다. 등기부상 현재 소유자는 정석규이며, 핵심 말소기준은 2016.06.10 주식회사대구은행 근저당권 927,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권과 신용보증기금 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
가격은 감정가 1,547,405,350원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 1,083,184,000원입니다. 그러나 이 물건에는 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않고, 일괄매각 대상 기계기구 중 일부가 소재불명인 상태입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10719 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 구어리 294 · 경상북도 경주시 외동읍 별미길 35-5 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 1,484.0㎡ · 준공업지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정석규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,547,405,350원 / 1,083,184,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,293,922,262원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.06.10 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 927,600,000원이며 공동담보와 공장 및 광업재단 저당 목록이 연결돼 있습니다. 2020.09.22 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권 240,000,000원, 2021.03.25 신용보증기금 가압류 169,150,000원, 2025.09.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진욱 | 목록 1, 2, 3, 5번 | 2020.10.08 | 1,000,000원 | 없음 | 해당 여부 미상 | 0원 |
전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,083,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,231,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 927,600,000원 | 927,600,000원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 240,000,000원 | 142,352,160원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 169,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구 1,336,750,000원 중 1,069,952,160원이 배당되고, 266,797,840원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 잔존채권 문제이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자보다 현물 확인이 먼저
현재 회차는 감정가의 70%인 1,083,184,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 758,228,800원, 그 다음은 530,760,159원으로 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없으므로 이 수치들을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
⑤ 토지·이용 규제 메모
- 토지. 공장용지 1,484.0㎡, 토지이용상황은 공업용이며 완경사·부정형입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 준공업지역입니다.
- 공시지가. 180,500원/㎡입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역에 포함되고, 가축사육제한구역에 저촉·접하며 준공업지역에도 저촉됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실재 여부. 목록 9, 10 가운데 일부 소재불명 상태이므로 감정서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 매각에 포함됩니다.
- 임차인. 이진욱의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본. 2016.06.10 주식회사대구은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 토지·건물·기계기구의 개별 가치를 따로 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 매각대상
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 주요 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 일반 주거형 부동산이 아니라 기타 + 토지이고, 공장용지와 제시외 건물, 기계기구가 일괄매각됩니다. 특히 기계기구 일부 소재불명이라는 사실은 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 매력적인 물건이라 평가하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼, 이 사건의 승부처는 권리 할인이 아니라 실제 현존하는 자산의 범위와 상태를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 현물과 가격 검증은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
