대구지방법원 2025타경10772. 경주시 산내면 대현리 2653-60의 토지와 주건축물제2동을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이고 토지면적은 345.0㎡입니다. 소유자는 오재욱이며, 권리분석의 기준점은 2021.03.31. 설정된 태화새마을금고 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 주식회사와이앤피산업의 근저당, 강제경매개시결정, 광주은행·우리금융캐피탈· 비엔케이캐피탈의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 203,257,400원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 69,717,000원까지 내려온 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 가격 판단보다 먼저 현장 점유·제시외 건물·토지와 건물의 실제 이용상태를 확인하는 편이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10772 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 산내면 대현리 2653-60 · 경상북도 경주시 산내면 문복로 397-190 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 345.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 오재욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 203,257,400원 / 69,717,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 와이앤피산업 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.31. 태화새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 120,000,000원이며 토지 경주시 산내면 대현리 2653-60과 공동담보입니다. 이후 2025.08.20. 주식회사와이앤피산업 근저당권 250,000,000원, 2025.11.06. 강제경매개시결정, 그리고 3건의 가압류가 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 실거래 비교자료 없음
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 69,717,000원으로 감정가의 34% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 48,801,900원, 5회 유찰 시 34,161,330원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 69,717,000원 | 68,062,094원 | 651,439,695원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,801,900원 | 47,523,466원 | 671,978,323원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,161,330원 | 33,146,426원 | 686,355,363원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 69,717,000원이 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,654,906원 |
| 2. 근저당 · 태화새마을금고 | 120,000,000원 | 68,062,094원 |
| 3. 근저당 · 주식회사와이앤피산업 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 와이앤피산업 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 31,225,007원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 31,765,222원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 36,511,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 69,717,000원 가정 시 집행비용 1,654,906원을 제외한 68,062,094원이 선순위 태화새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다. 배당자료상 전체 미배당은 651,439,695원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주시 산내면 대현리 소재 중리마을 남측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택 단지를 형성하고 있고 환경은 쾌적한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 가능하지만 대중교통사정은 불편한 편입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 단층입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 냉·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 345.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 계획관리지역·성장관리계획구역과 접합니다.
- 공시지가. 78,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 현황과 매각대상 범위를 대조하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가 34% 구간이지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 토지 조건 확인. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 도로접면 조건을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 교통·환금성. 차량출입은 가능하나 대중교통사정이 불편한 편인 전원주택 단지 입지입니다. 향후 매도 수요를 현지에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2021.03.31. 태화새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현황은 별도 검증
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.31. 태화새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·강제경매·가압류는 모두 매각으로 소멸하며, 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 203,257,400원에서 3회 유찰되어 최저가가 69,717,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 확정하면 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 임대관계가 미상이며, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건도 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기 권리는 단순, 현황·가격 검증은 필수”로 정리하는 것이 적절합니다.
