의정부지방법원 2025타경64198. 파주시 금촌동 중앙스위트홈 202동 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 내부는 방 3개, 거실, 욕실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있고, 5층 건물 내 5층 501호입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 121,030,000원, 감정가 247,000,000원의 49.0%입니다.
권리의 핵심은 임차권입니다. 기수진 명의의 임차권등기는 보증금 400,000,000원으로 숫자만 보면 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 주택임차권자 기수진)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 2026.01.13자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 문제는 이 확약이 기수진 관련 임차권에만 작동한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 288-10 중앙스위트홈 202동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 방3·거실·욕실·주방·발코니·현관 |
| 소유자 | 이홍찬 (2021.02.15 매매, 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 큰 임차권은 확약, 작은 임차인은 미상
산정상 말소기준은 2018.04.13 신한은행 근저당권입니다. 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 단순히 “후순위니까 끝” 으로 볼 물건은 아닙니다. 2023.03.30 등기된 기수진 임차권은 보증금 400,000,000원으로 매우 크지만, 주택도시보증공사의 확약 때문에 그 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 승계 중복 합산 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임태형 | 501호 / 주거 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 확약 밖 |
| 기수진 | 건물 전부 / 주거(임차권등기) | 400,000,000원 / 해당 없음 | 2021.02.16 / 2021.02.04 | 2023.03.30 | 대항력 없음 실질 인수 0원* |
* 기수진 관련 임차권은 주택도시보증공사의 2026.01.13자 인수조건변경확약서 제출을 전제로 실질 인수 0원으로 본 것입니다. 이 확약은 임태형에게 적용되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 49%, 그러나 시세 단정은 보류
현재 최저가는 121,030,000원으로 감정가 247,000,000원의 49.0%입니다. 겉보기에는 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 사건의 가격 판단은 최저가 하나로 끝나지 않습니다. 기수진 임차권은 확약으로 실질 인수 0원 처리되지만, 임태형의 점유·전입 관계가 미상이라 보수적으로는 10,000,000원 규모의 확인 리스크를 별도 예산처럼 보아야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 확정 인수 | 후순위 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 121,030,000원 | 49.0% | 0원* | 956,479,231원 |
| 3회 유찰 시 | 84,721,000원 | 34.3% | 0원* | 992,218,789원 |
| 4회 유찰 시 | 59,304,699원 | 24.0% | 0원* | 1,017,177,597원 |
④ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,494,420원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 118,535,580원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이복자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,014,811원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용과 신한은행 일부 배당 후 배당재원이 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 400,000,000원은 배당표상 0원 예상이나, 기수진 관련 임차권은 확약으로 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소 동의가 전제됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 금촌동 소재 ‘금촌초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 주상복합건물, 근린생활시설, 병원, 학교 등이 혼재하는 공동주택(다세대)지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 금촌역(경의중앙선)이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 501호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 일부 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 화재경보기, 도시가스 난방설비, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 세로장방형 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26) 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임태형 전입일 확인. 전입신고일이 미상인 이상 대항력 유무를 단정하지 마세요. 전입세대열람, 주민등록, 현황조사, 점유자 면담으로 점유 개시와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 기수진·주택도시보증공사 확약 원본 확인. 2026.01.13자 인수조건변경확약서의 문구, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 범위를 원본으로 대조하세요.
- 확약 적용 범위 구분. 기수진 관련 400,000,000원 임차권은 실질 인수 0원*으로 보되, 임태형의 10,000,000원 보증금 문제까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 당해세·공과금. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다. 배당이 바뀌면 후순위 채권자 회수액도 달라집니다.
- 명도 전략. 임차인·점유자가 있는 물건입니다. 낙찰 후 인도명령 가능성, 이사비 협의, 월차임 관계를 사전에 계산해야 합니다.
- 관리비 체납. 다세대주택도 공용부분 관리비가 문제될 수 있으므로 관리 주체와 체납액을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 자료 기준의 자동 분석 의견입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 전부를 덮지는 않는다”
이 물건은 숫자만 보면 무섭습니다. 기수진 임차보증금이 400,000,000원이고, 현재 최저가는 121,030,000원에 불과합니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 400,000,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다. 이 지점은 분명한 장점입니다.
그럼에도 결론은 공격적 매수가 아니라 확인형 접근입니다. 확약은 기수진 관련 임차권에만 적용되고, 임태형의 전입신고일 미상 점유는 그대로 남습니다. 현재 최저가가 감정가의 49.0%까지 내려온 것은 매력적으로 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 확약 밖 임차인 확인입니다. 기수진 400,000,000원은 실질 인수 0원*, 임태형 10,000,000원은 미상 — 이 두 문장을 끝까지 분리해서 판단해야 합니다.
