대구지방법원 2025타경10792. 경주시 서면 사라리 362의 토지와 주택 이용 건물에 관한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 권명숙·권오길·권오철로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있고, 자료상 말소기준은 2025.11.13 접수된 권오철 지분 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각으로 기재되어 있으며, 공유자의 우선매수권이 있고 행사제한은 1회입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 이석훈은 목록 1번 일부를 점유하고 있으며 전입일은 2024.01.17로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 보고서에서는 이를 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 매수인이 떠안을 금액과 최종 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 서면 사라리 362 · 경상북도 경주시 서면 갠버불길 173-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 목조 후형지붕 단층 · 사용승인일 1962 · 급·배수설비 |
| 토지 | 대 417.0㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 74,800원/㎡ |
| 소유자 | 권명숙 3분의 1 · 권오길 3분의 1 · 권오철 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 19,700,200원 / 6,757,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 34,192,785원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회) |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입이 핵심
등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 2002.09.28 경주신용협동조합의 가압류 20,138,302원은 2004.03.09 말소되었습니다. 2025.08.29 상속을 원인으로 권오철·권명숙·권오길이 각 3분의 1 지분을 취득했고, 이후 권오철 지분에 2025타경10792 강제경매개시결정, 권오길 지분에 2026타경10034 강제경매개시결정이 순차적으로 등기되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전 실질취득액 산정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이석훈 | 목록 1번 일부 | 2024.01.17 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금 인수 여부를 계산할 수 없습니다. 특히 지분매각인 만큼 임차인의 점유 범위와 매각 지분의 관계도 입찰 전에 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰은 ‘시세보다 싸다’는 증거가 아니다
현재 최저매각가는 6,757,000원으로 감정가의 34% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 실거래 시세와 직접 비교해 가격 메리트를 확인할 근거보다 지분매각·임차보증금 미상·공유자 우선매수권이라는 권리 구조가 먼저입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”거나 “메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 6,757,000원 | 6,235,374원 | 62,150,196원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 4,729,900원 | 4,244,762원 | 64,140,808원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 3,310,930원 | 2,851,333원 | 65,534,237원 |
④ 예상배당표 (매각가 6,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 521,626원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 34,192,785원 | 6,235,374원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사한국채권관리대부 | 34,192,785원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 68,385,570원 중 예상 배당은 6,235,374원, 미배당은 62,150,196원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이석훈의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 서면 사라리 사라제일교회 남측 인근이며, 부근은 농경지와 농촌마을 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량출입은 가능하나 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며 목조 후형지붕 단층, 사용승인일은 1962입니다.
- 토지. 대 417.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 74,800원/㎡입니다.
- 환금성. 농촌마을 입지와 다소 불편한 교통, 지분매각 구조가 겹쳐 일반적인 완전소유 주택보다 매수 판단이 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이석훈의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 현황조사에서 다시 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 지분 범위 확인. 매각 대상이 전체 부동산이 아니라 지분매각으로 기재되어 있으므로 입찰 대상 지분과 목록별 매각범위를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권이 있고 행사제한은 1회입니다. 외부 입찰자는 최고가매수신고 후에도 우선매수권 행사 가능성을 감안해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 감정평가상 포함 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 임차보증금과 지분가치를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 유찰됐다”보다 중요한 것은 무엇을 인수하는가
이 사건의 최저가는 감정가 19,700,200원에서 6,757,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자만 보면 안 됩니다. 지분매각이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 실제 임차인 이석훈의 전입일 2024.01.17이 말소기준 2025.11.13보다 빠른데도 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “최저가가 낮다”가 아니라 “실질취득액을 아직 확정할 수 없다”입니다.
등기상 오래된 가압류는 이미 정리되어 있지만, 이 물건의 난도는 등기 말소 여부보다 임차인 인수 가능성·지분 소유 구조·공유자 우선매수권에 있습니다. 특히 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있어 외부 입찰자의 낙찰 확정성에도 제약이 생길 수 있습니다. 가격보다 권리와 지분 구조를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
