대구지방법원 2025타경10792. 경주시 서면 사라리 소재 주택 및 토지 관련 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 1962년 사용승인을 받은 목조 단층 주택이며, 주변에는 농경지와 농촌마을이 형성되어 있습니다. 등기상 소유자는 권명숙·권오길·권오철 3명으로, 각자 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
이번 사건은 그중 권오철 지분에 대한 강제경매입니다. 따라서 매수인이 이 사건에서 취득하는 대상은 주택과 토지 전체의 단독소유권이 아니라 경매 대상 공유지분입니다. 다른 공유자의 지분이 자동으로 넘어오는 구조가 아닙니다. 공유물의 실제 점유·사용·처분 문제는 낙찰 후에도 별도로 남을 수 있습니다.
등기상 근저당권은 확인되지 않고 과거 가압류도 말소됐습니다. 그러나 말소기준이 되는 강제경매개시결정보다 앞서 전입한 점유자가 존재합니다. 이 때문에 등기상 담보권이 적다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 서면 사라리 362 도로명주소: 경상북도 경주시 서면 갠버불길 173-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 목조 단층 주택 |
| 건물 | 목조 후형지붕 단층 · 사용승인 1962년 |
| 토지 | 지목 대 · 전체 토지면적 417.0㎡ · 계획관리지역 |
| 공유관계 | 권명숙 1/3 · 권오길 1/3 · 권오철 1/3 |
| 경매 대상 | 권오철의 공유지분 1/3 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 19,700,200원 / 3,311,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사한빛자산관리대부 |
| 청구금액 | 34,192,785원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.13 · 갑구 5번 권오철 지분 강제경매개시결정 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입, 그리고 지분경매
권리 흐름의 출발점은 2025.11.13 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 근저당권이 없는 상태에서 채권자인 주식회사한빛자산관리대부가 권오철 지분에 대해 경매를 신청한 구조입니다.
2002년 경주신용협동조합의 가압류는 2004년 말소됐습니다. 이후 2025년 상속에 의한 공유등기가 이루어졌고, 2026년에는 권오길 지분에 대한 별도의 강제경매개시결정도 등기됐습니다. 후행 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 이것이 현재 사건에서 권오길 지분까지 함께 취득한다는 의미는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유자는 이석훈 1명입니다. 목록 1번 일부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만, 확정일자와 보증금 및 배당요구 관계가 확인되지 않아 우선변제와 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
| 점유자 / 범위 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이석훈 목록 1번 일부 |
2024.01.17 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
주민등록 전입이 빠르다는 사실은 중요한 선순위 단서입니다. 그러나 주택의 인도 및 점유관계, 실제 임대차계약의 존재와 범위, 보증금, 확정일자, 배당 여부가 확인되어야 최종적인 권리분석이 가능합니다. 특히 공유지분 경매인 만큼 점유자의 사용관계가 어느 공유자와 어떻게 성립했는지도 검토해야 합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 배당으로 해소되지 않는 구조라면, 낙찰자가 부담하는 미배당 보증금에 따라 실질취득금액은 낙찰대금보다 크게 증가할 수 있습니다. 전액 미배당 보증금이 낙찰대금 감소분만큼 늘어나는 전형적인 대항력 인수형에서는 실질취득금액이 보증금 수준에 사실상 고정될 수도 있습니다.
이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 실질취득금액을 계산하거나 최저가만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.③ 가격 검토 — 5회 유찰의 할인율보다 중요한 것
감정가 19,700,200원에 출발한 경매가 5회 유찰돼 최저매각가 3,311,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 약 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다.
그러나 해당 금액은 공유지분을 취득하기 위한 최저매각가입니다. 다른 공유자 지분을 취득하는 비용, 공유관계의 정리 가능성, 점유 문제, 잠재적 임차보증금 인수 등이 해결된 전체 주택의 매매가격이 아닙니다.
또한 해당 지역의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 한 가격 우위를 확인할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 '시세보다 싸다'거나 '수익성이 높다'는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,311,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 신청채권자에게 잔여 매각대금이 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 청구금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 459,598원 |
| 1. 갑구 5번 · 한빛자산관리대부 | 34,192,785원 | 2,851,402원 |
| 2. 갑구 6번 · 한국채권관리대부 | 34,192,785원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 68,385,570원 | 2,851,402원 |
| 배당 부족액 | — | 65,534,168원 |
집행비용은 매각대금의 약 13.9%를 적용한 추정액입니다. 채권자 청구금액은 배당 시뮬레이션의 가정치이며, 특히 후행 사건 채권액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제·확인되지 않은 임대차 보증금은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리문제는 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 3,311,000원 | 2,851,402원 | 65,534,168원 |
| 6회 유찰 가정 | 2,317,700원 | 1,875,981원 | 66,509,589원 |
| 7회 유찰 가정 | 1,622,390원 | 1,193,187원 | 67,192,383원 |
유찰이 더 진행되면 최저매각가격은 낮아질 수 있습니다. 하지만 공유지분이라는 법적 구조, 기존 점유자의 선순위 전입 문제, 공유자 우선매수권은 가격이 낮아진다고 자동으로 해소되지 않습니다.
특히 보증금 인수 가능성이 확인되지 않은 상황에서 낙찰가격만 낮추는 전략은 한계가 있습니다. 최저가격 하락이 실질취득금액의 동일한 하락을 보장하지 않기 때문입니다.
따라서 외부 투자자는 낙찰가격뿐 아니라 실제로 취득에 성공할 수 있는지도 함께 검토해야 합니다. 우선매수권이 있는 지분경매는 일반적인 전체 소유권 경매보다 경쟁과 낙찰 결과의 예측 가능성이 낮습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 서면 사라리 사라제일교회 남측 인근. 주변은 농경지와 농촌마을이 형성된 지역으로, 도심형 공동주택과는 입지 성격이 다릅니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하지만 감정평가상 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 1962년 사용승인을 받은 목조 후형지붕 단층 주택입니다. 외벽은 몰탈 등, 내부는 벽지 및 바닥재 마감, 창호는 목재창호와 샷시창호 등입니다. 급·배수설비가 있습니다. 노후도에 따른 보수 및 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 전체 면적 417.0㎡, 지목 대, 평지·부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 분류되어 진입 및 이용 조건을 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역(일부제한 1200)에 해당합니다. 토지 공시지가는 74,800원/㎡입니다.
- 건축물 관련. 감정자료상 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 그 현황과 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌 소재의 노후 단층 주택에 더해 1/3 공유지분이라는 제약이 있습니다. 전체 소유권에 비해 매수자층이 제한될 수 있으며, 공유관계 정리 없이 단독 사용·처분하기 어려운 점이 핵심 위험입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분부터 확인. 권오철 1/3 지분의 정확한 매각 범위와 건물·토지별 권리관계를 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 점유자 이석훈의 계약관계. 2024.01.17 전입의 실제 점유·임대차 성립관계, 임대인, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 인수 가능 보증금. 대항력 성립 여부와 배당 후 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 검토한 후 실질취득금액을 계산해야 합니다. 현재 인수액을 0원으로 전제해서는 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 권명숙·권오길 등 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 행사제한 1회 조건을 확인해야 합니다.
- 다른 지분 경매. 권오길 지분에 대한 별도 강제경매(2026타경10034)가 등기되어 있으므로, 사건 진행 상태와 현재 경매의 매각 범위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공유관계 정리 비용. 다른 공유자와의 사용·수익 협의, 지분매수 협상, 공유물분할 등 향후 정리 방법과 비용을 검토해야 합니다.
- 건물·토지 현장 확인. 1962년 사용승인 목조 주택의 노후 상태, 실제 점유 범위, 제시외 건물, 경계 및 진입도로를 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득하는 지분의 처분 가능성과 잠재적 인수금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 매각기일 2026.10.27 전에 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 변경된 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “331만원에 집을 산다”는 착각
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 19,700,200원에서 5회 유찰돼 최저가격이 3,311,000원이 됐습니다. 하지만 이 가격으로 취득하는 것은 주택 전체가 아닌 권오철의 1/3 공유지분입니다.
여기에 말소기준보다 앞선 이석훈의 전입, 미확정 임대보증금, 공유자의 우선매수권이 더해집니다. 채권자 배당표에서 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 권리 위험이 없다고 해석하면 안 됩니다. 실질취득금액이 확정되지 않았으므로 최저가격과 시세의 단순 비교도 의미가 제한적입니다.
농촌 지역의 노후 목조 단층 주택이라는 특성상 환금성 역시 신중하게 봐야 합니다. 5회 유찰은 가격이 크게 조정됐다는 사실을 보여주지만, 자산의 경제적 가치나 법적 위험이 충분히 해소됐다는 증거는 아닙니다.
결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 지분경매입니다. 임대차 권리와 보증금, 공유관계 정리 가능성, 우선매수권 행사 위험을 먼저 확인해야 합니다. 가격은 낮아졌지만 취득의 안전성과 최종 비용은 확인되지 않았습니다.
