의정부지방법원 2025타경64204. 파주시 금촌동 파주금촌주공아파트1단지 107동 901호, 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 이 물건의 핵심은 임차권등기입니다. 이명우 명의의 주택임차권이 2024.12.26 등기되어 있고 보증금은 200,000,000원입니다. 겉으로는 보증금이 최저가 155,000,000원보다 커서 부담스러워 보이지만, 전입신고일 2022.09.01이 말소기준일 2002.10.23보다 늦고, 2026.06.08 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인됩니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 이 결론은 이명우 임차권자에게만 적용됩니다. 감정평가 과정에서 내부 확인은 폐문·부재로 제한되었으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서·점유자를 다시 맞춰 봐야 합니다. 확약 밖 점유자가 따로 확인되면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 922 파주금촌주공아파트1단지 107동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 벽식조 평스라브지붕 15층 중 9층 901호 |
| 소유자 | 한승우 (2023.05.03 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (3회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 보이지만 실질 인수는 0원*
말소기준은 2002.10.23 국민은행 근저당권입니다. 임차인 이명우의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.09.01로 말소기준 이후입니다. 여기에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 2026.06.08 확약이 붙어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이명우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.09.01 · 확정 2022.09.01 · 배당요구 2024.12.26 | 200,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 주장 승계 아님 |
② 실질취득 — 최저가만 보고 싸다고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 155,000,000원이고, 확약 반영 인수액은 0원*입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 155,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 동일 실거래 표본을 확인하지 못한 상태에서는 최저가 자체만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 확인 가능한 기준점은 소유자 한승우의 2023.05.03 취득가 175,000,000원과, 채권 미배당이 크게 남는 배당 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 0원 | 155,000,000원 | 291,370,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 0원 | 124,000,000원 | 321,936,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 0원 | 99,200,000원 | 346,385,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,970,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한미은행 | 54,600,000원 | 54,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 76,630,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 443,400,000원 중 152,030,000원만 배당되고, 미배당은 291,370,000원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세로 인정되면 0순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금화초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각급 학교시설이 섞인 주거지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식조 평스라브지붕 15층 중 9층 901호이며, 급배수·승강기·난방·화재탐지·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제3종일반주거지역이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 내부구조 확인은 폐문·부재로 제한되어 외관·탐문·건축물현황도면 기준으로 작성되었습니다. 점유 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.08 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 재확인하세요.
- 점유자 대조. 확약은 이명우 임차권자에게만 적용됩니다. 현장 점유자가 서류와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위와 후순위 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 155,000,000원은 직전 취득가 175,000,000원보다 낮지만, 동일 실거래 비교 없이 싸다고 단정하지 마세요.
- 관리비·명도. 아파트는 공용부분 관리비 체납과 인도명령·명도 협의 가능성을 사전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 임차권등기 때문에 처음엔 위험해 보이지만, 전입일이 말소기준보다 늦고 확약까지 있어 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 권리 구조만 보면 입찰 자체를 막는 치명적 인수는 없습니다. 그러나 최저가 155,000,000원이 곧바로 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재 회차에서도 미배당 291,370,000원이 남고, 내부 확인·당해세·점유 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보수 검증입니다.
