의정부지방법원 2025타경64217. 고양시 일산서구 일산동 955 아카메디 1층 103호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 서태순은 2024.08.27 거래가액 1,392,355,730원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 안산농업협동조합이 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
등기 흐름만 놓고 보면 현재 경매로 정리되는 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 삼성카드·케이비국민카드·우리카드·광주은행의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유와 실제 임대차 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64217 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 955 아카메디 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제1층 제103호 |
| 소유자 | 서태순 · 2024.08.27 소유권 취득 · 거래가액 1,392,355,730원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,000,000원 / 225,214,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 최저가 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 77,786,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 말소기준은 2024.08.27 을구 6번 안산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원입니다. 이후 설정된 삼성카드 6,547,445원, 케이비국민카드 23,632,252원, 우리카드 12,416,731원, 광주은행 27,671,866원의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 1,340,000,000원이고 현재 최저매각가는 225,214,000원입니다. 5회 유찰되면서 현재 회차는 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 157,649,800원, 그 다음은 110,354,860원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 83% 이상 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 이미 5회 유찰된 점은 시장이 감정가와 현재 물건 조건을 반복해서 외면해 왔다는 신호로도 읽을 수 있습니다. 가격 메리트 판단은 현장 상권·실사용 가능성·임대수익·유사 근린생활시설 거래를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,952,996원 |
| 2. 근저당 · 안산농업협동조합 | 900,000,000원 | 221,261,004원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,547,445원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 23,632,252원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 12,416,731원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,671,866원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 225,214,000원 가정 시 채권 총액 970,268,294원 중 221,261,004원이 배당되고, 미배당은 749,007,290원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 225,214,000원 | 16.81% | 749,007,290원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 157,649,800원 | 11.76% | 815,625,591원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 110,354,860원 | 8.24% | 862,258,402원 | 0원 |
중요한 점은 미배당 채권이 커져도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원이라는 것입니다. 따라서 이 사건의 핵심 리스크는 후순위 채권을 떠안는 문제보다, 왜 5회나 유찰됐는지를 가격·이용·점유·환금성 측면에서 해명하는 데 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한뫼초등학교 남측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 탄현역(경의중앙선·서해선)이 있어 제반 교통상황은 무난시 됩니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
- 도로. 북측 약 24미터, 남동측 약 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적 1,854.0㎡, 공시지가 3,379,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역에 걸치며, 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 교육환경. 한뫼초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물. 외벽 석재 마감, 내벽 몰탈 위 페인팅, 통유리창이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려온 이유를 현장 상권·전용성·점유·공실·관리상태 측면에서 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 근린생활시설 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)인 만큼 실제 사용 가능 업종과 현황이 공부와 부합하는지 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 제2종·제3종일반주거지역, 절대·상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 제한사항을 원문으로 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.08.27 안산농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 유사 근린생활시설 거래·임대료·수익률을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “16.81%까지 내려온 이유를 확인해야 한다”
등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.27 안산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 1,340,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 225,214,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 ‘83% 할인된 싼 물건’으로 볼 수 없습니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 임대관계 미상, 5회 유찰이라는 조건을 함께 놓고 보면 권리는 정리형, 가격은 검증형입니다. 낙찰가보다 중요한 질문은 “왜 이 가격까지 내려왔는가”입니다.
