의정부지방법원 2025타경64217. 고양시 일산서구 일산동 아카메디 1층 103호로, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 서태순은 2024.08.27. 거래가 1,392,355,730원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안산농업협동조합 앞으로 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 카드사와 은행의 가압류가 연이어 들어왔고, 안산농업협동조합이 청구금액 77,786,348원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
표면적인 할인 폭은 큽니다. 감정가 1,340,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 459,620,000원, 즉 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 1층 소매점입니다. 동일하거나 유사한 상가 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64217 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 955 아카메디 1층 103호 도로명주소: 경기도 고양시 일산서구 고양대로 632 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 1층 103호 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 서태순 (2024.08.27. 거래가 1,392,355,730원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,000,000원 / 459,620,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 77,786,348원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기사항증명서 발급 | 2026.07.10 · 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
① 권리 흐름 — 현존 권리와 말소된 권리를 구분해야 한다
등기 흐름의 핵심은 과거 국민은행·파주중앙새마을금고 근저당이 이미 말소됐다는 점입니다. 국민은행의 을구 1번·2번 근저당은 2021.05.28. 해지로 말소됐고, 파주중앙새마을금고 근저당도 2024.08.27. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서 남아 있는 담보권은 2024.08.27. 설정된 안산농업협동조합 근저당이므로, 이를 말소기준권리로 보면 이후의 삼성카드·KB국민카드·우리카드·광주은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 검토 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 459,620,000원으로 감정가 1,340,000,000원보다 880,380,000원 낮습니다. 소유자가 2024.08.27. 취득할 당시 거래가 1,392,355,730원과 비교하면 현재 최저가는 그 금액의 약 33.0% 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 459,620,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 321,734,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 225,213,800원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 459,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,996,200원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 6,000,000,000원 | 452,623,800원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 4,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 파주중앙새마을금고 근저당 | 3,960,000,000원 | 0원 |
| 4. 안산농업협동조합 근저당 | 900,000,000원 | 0원 |
| 5. 삼성카드 가압류 | 6,547,445원 | 0원 |
| 6. KB국민카드 가압류 | 23,632,252원 | 0원 |
| 7. 우리카드 가압류 | 12,416,731원 | 0원 |
| 8. 광주은행 가압류 | 27,671,866원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 15,730,268,294원, 채권자 배당액은 452,623,800원, 미배당액은 15,277,644,494원입니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·상가임차인의 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한뫼초등학교 남측 인근이며, 주위에는 아파트단지·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 탄현역(경의중앙선·서해선)이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 103호입니다. 외벽은 석재, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 통유리창이며 승강기·급배수·화재탐지·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 24미터, 남동측 약 12미터의 포장도로에 접합니다. 토지이용상황은 상업용이고 공시지가는 3,379,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 과밀억제권역이며 한뫼초등학교 절대·상대보호구역과 대로3류·중로3류 접합 조건이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등과 주거용 토지를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기재가 있으므로 입찰자 및 실제 이용형태에 따른 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공부상 소매점인 1층 근린생활시설로, 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵습니다. 3회 유찰 사실 자체가 감정가 및 이전 회차 가격에서 매수 수요가 약했음을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021년 국민은행 근저당과 2022년 파주중앙새마을금고 근저당의 말소등기 및 공동담보 해제 범위를 등기사항증명서 원본에서 확인하세요.
- 배당순위 대조. 말소된 국민은행 근저당이 배당 시뮬레이션에서 선순위로 반영된 이유를 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 종기 서류로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 대항력 발생일과 보증금 규모를 확인하세요.
- 상가 수익 검증. 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 부가가치세 조건과 주변 1층 소매점의 최근 거래·임대사례를 확보한 뒤 적정가를 산정하세요.
- 용도·영업 제한. 제1종근린생활시설 내 허용 업종, 학교보호구역 규제와 건축물대장상 위반·용도변경 여부를 대조하세요.
- 매각기일 결과. 2026.07.02. 매각기일의 낙찰·유찰·변경·연기 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 원본 대조가 먼저”
이 물건의 최저가는 459,620,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 매수인 인수 산정액도 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 1층 소매점은 유사용도 실거래와 임대수익을 확인해야 가격이 보이고, 3회 유찰은 높은 할인율과 함께 낮은 시장 수요를 보여줍니다.
권리 측면에서는 2024.08.27. 안산농업협동조합 근저당 이후의 가압류가 소멸하는 구조로 읽히지만, 배당 시뮬레이션은 이미 말소된 국민은행 근저당을 선순위로 반영하고 있습니다. 따라서 결론은 “가격 검증 전 보류, 배당순위 원본 대조 전 보류”입니다. 할인 폭보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 점유·임대차와 유효한 담보권의 순위입니다.