춘천지방법원 2025타경230. 강릉시 강동면 산성우리의 토지와 근린생활시설 관련 물건입니다. 사건상 용도는 임야·토지 + 토지이고, 감정요항표상 건물은 근린생활시설로 현재 영업중단 상태입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 2,615㎡, 계획관리지역이며 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 국도주변 농촌지대입니다. 현재 최저매각가는 782,038,000원으로 감정가 1,117,196,640원의 70%입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 소유자 김희정은 2007년 7월 11일 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 이틀 뒤 등기된 동해삼척태백축산업협동조합의 채권최고액 546,000,000원 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2022년 가처분과 2025년 현 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 강동면 산성우리 216, 171 · 강동면 오이동길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 근린생활시설 · 현재 영업중단 |
| 토지 | 지목 대 · 2,615㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김희정 · 2007.07.11 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,117,196,640원 / 782,038,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해삼척태백축산업협동조합 / 437,742,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 온천공 포함 · 온천공 소재로 인한 가치상승분 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2007.07.18 을구 5번 근저당권입니다. 근저당권자는 동해삼척태백축산업협동조합이고 채권최고액은 546,000,000원입니다. 2022.03.04 등기된 미합중국인 박승천·정명희의 가처분은 2017.11.16 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권 보전 목적이지만 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2025.06.25 현 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 가격 구조 — 70% 할인보다 현장 가치가 먼저
현재 회차 최저매각가는 782,038,000원으로 감정가 1,117,196,640원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 근린생활시설이 현재 영업중단 상태이고, 토지·제시외 건물·온천공을 함께 매각하는 구조이므로 입찰가 판단의 핵심은 현장 이용가치와 재활용 가능성입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 782,038,000원 | 546,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 547,426,600원 | 539,552,334원 | 6,447,666원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 383,198,620원 | 377,033,839원 | 168,966,161원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 늘지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 782,038,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,220,380원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 동해삼척태백축산업협동조합 | 546,000,000원 | 546,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 225,817,620원 |
현재 최저가 기준 시뮬레이션에서는 집행비용 10,220,380원과 근저당 채권최고액 546,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 225,817,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현장·입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강릉시 강동면 산성우리 ‘오리골마을’ 내 위치하며 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 국도주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스 정류장 거리·노선·운행빈도 등을 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설이며 현재 영업중단 상태입니다.
- 건물. 기호2는 철근콘크리트조·벽돌구조·경량철골구조의 3층 건물, 기호4는 경량철골구조 단층 건물입니다.
- 설비. 기호2는 전기설비·화재탐지설비·경보설비, 기호4는 기본 전기설비·전기판넬 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 2,615㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 150,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 일괄매각·현장 확인 포인트
- 제시외 건물·온천공. 제시외 건물과 온천공이 일괄매각에 포함되며, 온천공 소재로 인한 가치상승분도 평가에 포함돼 있습니다.
- 인접필지 점유. 목록1 토지 동측 일부를 목측상 인접필지 218번지 건물이 점유하고 있으나 점유비율이 미미해 감가에는 별도 반영하지 않았습니다.
- 영업중단. 근린생활시설이 현재 영업중단 상태이므로 기존 시설의 재사용 가능성과 추가 비용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사용자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰가 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 감정가 할인율과 시장가 할인율은 같은 의미가 아닙니다. 토지·건물·온천공의 실제 활용가치를 기준으로 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장형”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2007년 동해삼척태백축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현존하는 가처분과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 놓고 보면 구조가 깔끔합니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 1,117,196,640원에서 한 차례 유찰돼 782,038,000원까지 내려왔지만, 대상은 영업중단 상태의 근린생활시설과 토지, 제시외 건물·온천공을 함께 보는 물건입니다. 따라서 이 사건은 “30% 할인됐으니 싸다”가 아니라 “782,038,000원을 주고 이 현장을 어떻게 활용할 수 있는가”가 입찰 판단의 중심입니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 결정. 그 구분이 필요한 물건입니다.
