춘천지방법원 2025타경230. 강릉시 강동면 산성우리 소재 토지와 근린생활시설이 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용돼 왔지만 현재 영업이 중단된 상태입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 및 온천공 포함이라는 내용이 기재돼 있습니다. 특히 온천공이 소재한다는 점에 따른 가치상승분까지 감정평가에 반영된 물건입니다.
소유자는 김희정이며, 2007년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 그 직후 설정된 동해삼척태백축산업협동조합의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 가처분과 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 감정가에서 크게 하락한 가격만으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 토지·영업시설·온천공이 결합된 특수성이 있는 부동산입니다. 실거래 시세와 비교한 가격 우위는 확인되지 않은 상태이므로, 최저가의 낮은 감정가 대비 비율을 시장가격 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 강동면 산성우리 216 등기상 산성우리 216, 171 · 도로명주소 오이동길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 임야·토지 + 토지 · 근린생활시설(영업중단) |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 온천공 포함 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조·벽돌구조·경량철골구조 3층 건물 및 경량철골구조 단층 건물 |
| 토지 현황 | 확인되는 토지면적 2,615.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지·부정형 |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 김희정 (단독소유 · 2007.07.16 소유권이전) |
| 감정가 | 1,117,196,640원 |
| 최저매각가 | 547,427,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 동해삼척태백축산업협동조합 |
| 청구금액 | 437,742,901원 |
| 말소기준권리 | 2007.07.18 을구 5번 근저당권 · 채권최고액 546,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 2007년 근저당이 기준
말소기준권리는 2007.07.18 접수된 을구 5번 근저당권입니다. 근저당권자는 동해삼척태백축산업협동조합, 채무자는 김희정, 채권최고액은 546,000,000원입니다. 이번 임의경매도 같은 근저당권자가 신청한 사건입니다.
2007년 소유권 취득 이전에 설정됐던 조흥은행 근저당권과 과거 다수의 압류·가압류 및 경매개시등기는 이미 말소된 이력입니다. 따라서 과거 등기기록의 복잡함을 현재 존속하는 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 547,427,000원으로 감정가 1,117,196,640원의 약 49%입니다. 2회 유찰을 거쳤으므로 감정가 대비 매각가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 할인율은 어디까지나 감정평가액 대비 비율입니다.
이 물건의 감정가에는 단순 토지 및 건물 가치뿐 아니라 온천공 소재로 인한 가치상승분도 포함돼 있습니다. 현재 영업이 중단된 근린생활시설이므로, 온천공의 실제 활용 가능성과 건물의 재사용 가능성에 따라 매수인이 평가하는 경제적 가치가 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 547,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,874,270원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 동해삼척태백축산업협동조합 | 546,000,000원 | 539,552,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 547,427,000원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 7,874,270원을 공제하고 근저당권자에게 539,552,730원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 546,000,000원을 기준으로 하면 6,447,270원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 청구금액은 437,742,901원으로, 위 예상배당표에서 적용한 채권최고액과는 구별해야 합니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정 모형이므로 실제 채권액과 확정 배당액이 같다는 뜻은 아닙니다. 당해세와 법정 우선채권 등도 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
추가 유찰이 발생하면 최저매각가격이 더 낮아지는 반면, 근저당권자에게 배당되는 금액도 감소합니다. 다음은 각 회차의 매각가격에 낙찰된다는 가정에 따른 추정치입니다.
| 매각 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 547,427,000원 | 539,552,730원 | 6,447,270원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 383,198,900원 | 377,034,115원 | 168,965,885원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 268,239,229원 | 263,683,880원 | 282,316,120원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 437,742,901원을 웃도는 금액이 배당되는 추정이지만, 3회 및 4회 유찰 시나리오에서는 예상배당이 청구액에도 미치지 못합니다. 이는 채권 회수 관점에서 중요한 차이입니다.
한편 어느 시나리오에서도 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리 인수액이 현재 추정대로 유지된다면 낙찰가 하락은 실질취득금액 하락으로 연결됩니다. 다만 취득금액이 내려간다는 사실과 시장가치보다 저렴해진다는 판단은 별개입니다.
⑤ 점유·임대관계 — 금전 인수 0원과 명도는 별개
현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가 관련 조사에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 근거로 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 보증금이나 확정일자가 확인된 임차인도 없어 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확정적으로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입지·건물·토지 및 온천공 검토
- 입지. 강릉시 강동면 산성우리 '오리골마을' 내에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스 정류장의 거리와 노선·운행빈도를 고려한 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용상태. 근린생활시설로 이용되던 건물이지만 현재 영업이 중단된 상태입니다. 기존 용도로 재사용할 수 있는지, 시설 정비가 필요한지 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조·벽돌구조·경량철골구조의 3층 건물과 경량철골구조 단층 건물이 기재돼 있습니다. 전기설비, 화재탐지·경보설비 및 전기판넬 등이 평가돼 있습니다.
- 토지. 확인되는 토지는 2,615.0㎡, 지목은 '대', 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·부정형이며 도로 접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 150,100원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 온천공. 제시외 건물과 함께 일괄매각에 포함되며, 온천공 소재로 인한 가치상승분이 감정평가에 반영돼 있습니다. 실제 사용 가능 여부와 관련 권리·시설 상태는 별도 검증이 필요합니다.
- 인접 토지 점유. 목록 1 토지 동측 일부를 인접필지 218번지 건물이 점유하고 있는 것으로 목측됐습니다. 점유비율이 미미하다고 평가돼 별도의 감가는 반영되지 않았습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·온천공의 일괄매각 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 가처분 확인. 2022.03.04 갑구 42번 가처분의 결정문과 관련 사건 진행상태 및 매각에 따른 말소 여부를 확인하세요.
- 현장 점유 조사. 현재 시설 사용자, 임차인 또는 제3자 점유 여부와 점유 권원을 확인하세요. 임대관계는 미상입니다.
- 인접 건물 점유 부분. 218번지 건물이 점유하는 토지의 실제 면적과 경계 위치를 지적도·현황측량 등을 통해 검증하세요.
- 온천공 실사. 온천공의 위치, 상태, 인허가, 사용권한과 시설 활용 가능성을 확인하세요.
- 영업중단 시설 점검. 건물 내부 상태와 전기·경보·기타 설비의 정상 작동 여부, 재사용 가능성을 점검하세요.
- 이용규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 구체적인 제한 내용을 활용계획과 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치 대비 저렴하다는 판단을 구분하세요. 유사한 근린시설·토지의 거래가격과 활용 가능성을 확인하세요.
- 배당·인수 재검증. 신청 청구액 437,742,901원과 근저당 채권최고액 546,000,000원의 차이를 인식하고, 최종 채권액 및 우선채권을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 물건의 강점은 비교적 분명합니다. 2007.07.18 근저당권이 말소기준이며, 현재 예상배당에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 낙찰가를 현재 최저매각가로 가정하면 금전적 권리 인수를 반영한 실질취득금액은 547,427,000원입니다.
하지만 투자 판단의 결론은 권리 인수액만으로 정해지지 않습니다. 현재 영업이 중단된 근린생활시설이고, 온천공의 가치상승분이 감정가에 포함돼 있습니다. 토지 일부에는 인접 건물의 점유가 존재하며, 가처분과 실제 점유관계도 추가 확인 대상입니다.
2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 현재 실질취득금액이 시세보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다. 일반 주거용 부동산보다 이용계획과 현장 실사에 무게를 두어야 하는 물건입니다.
권리 인수는 양호, 가격 매력은 미확인, 활용성과 환금성은 신중 검증. 따라서 이번 사건은 단순 저가낙찰형으로 접근하기보다 온천공·토지·건물의 실제 경제적 가치를 확인한 후 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 것이 타당합니다. 종합 판단은 C등급의 보수적 검토 대상입니다.
