춘천지방법원 2025타경244. 강릉시 주문진읍 교항리 81-32, 도로명 해안로 1609의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다가구주택(펜션)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 및 경량철골구조 경사스라브지붕 6층 건물입니다. 소유자는 정말순이고, 2013.05.13 공유자 전원 지분을 거래가액 700,000,000원에 이전받았습니다.
권리분석의 기준점은 2021.05.18 설정된 홍제새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,400,000,000원이고 2022.07.15 변경등기에서 2,760,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 새강릉새마을금고 근저당을 비롯한 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 81-32 · 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 해안로 1609 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택(펜션) |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 경량철골구조 경사스라브지붕 6층 |
| 토지 | 대 · 944.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정말순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,862,561,600원 / 2,703,793,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정선미 / 189,404,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 오래된 근저당·압류·과거 경매기록 가운데 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2021.05.18 을구 17번 홍제새마을금고 근저당입니다. 이후 2023.07.10 새강릉새마을금고 근저당, 2024년 이후의 가압류와 압류, 2025타경244 강제경매개시결정 및 2026타경50046 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미연 | 1,2층 전부 | 2024.10.31 | 미상 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.10.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김미연은 1·2층 전부를 점유하고 있으며 보증금은 20,000,000원, 차임은 2,000,000원입니다. 전입신고일 2024.10.31은 말소기준권리인 2021.05.18보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.10.23 배당요구를 했고, 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인 김미연의 임대차로 보면 됩니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 시세 단정은 금물
감정가는 3,862,561,600원이고, 현재는 1회 유찰돼 최저매각가가 2,703,793,000원으로 내려온 상태입니다. 현재 회차 시나리오는 감정가의 70%입니다. 다만 동일·유사 실거래 가격을 직접 비교할 근거가 확인되지 않는 만큼, 단순히 감정가보다 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,703,793,000원 | 2,674,355,070원 | 1,303,600,170원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,892,655,099원 | 1,871,328,548원 | 2,106,626,692원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,324,858,569원 | 1,309,209,983원 | 2,668,745,257원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,703,793,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,437,930원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 홍제새마을금고 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 새강릉새마을금고 | 600,000,000원 | 274,355,070원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 정선미 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 강원신용보증재단 | 140,823,680원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 김둘순 | 137,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 경매개시결정 · 정선미 | 189,404,382원 | 0원 |
| 8. 갑구 18번 가압류 · 새강릉새마을금고 | 14,518,669원 | 0원 |
| 9. 갑구 19번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,864,401원 | 0원 |
| 10. 갑구 20번 가압류 · 최정숙 | 101,939,726원 | 0원 |
| 11. 갑구 21번 경매개시결정 · 새강릉새마을금고 | 189,404,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 제공된 배당 산정값을 그대로 표시했습니다. 을구 17번 근저당은 2021.05.18 채권최고액 2,400,000,000원으로 설정됐고, 등기에는 2022.07.15 채권최고액 2,760,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 산정에 반영되지 않았습니다.
④ 현물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 다가구주택(펜션)으로 이용 중입니다.
- 입지. 강릉정보공업고등학교 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재하는 해안 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로, 인근 시내버스 정류장 거리와 노선·운행 빈도를 감안한 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 경량철골구조 경사스라브지붕 6층. 전기·위생·승강기·화재탐지 및 경보·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 944.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 1,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역이 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 매각 범위 — 제시외 건물 확인 필수
이 물건은 단순한 주거용 단위세대 경매와 달리 토지와 6층 건물, 근린생활시설·다가구주택(펜션) 이용, 복수의 제시외 건물까지 함께 검토해야 합니다. 권리상 인수는 0원이지만 실제로 무엇을 취득하고 무엇이 제외되는지를 정확히 확인하지 않으면 현물 판단에서 오차가 생길 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 현재 최저가는 2,703,793,000원이지만 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주문진 해안 상가지대의 유사 근린생활시설·펜션·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 김미연은 대항력이 없지만 1·2층 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 점유상태와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 부분. 31.1㎡ 주방, 16.1㎡ 가추, 3.6㎡ 보일러실은 매각 제외입니다. 본체와의 연결·사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실 부분. 목록2 부속건물 화장실은 현재 멸실 상태이므로 공부와 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 을구 17번은 2021.05.18 채권최고액 2,400,000,000원으로 설정된 뒤 2022.07.15 2,760,000,000원으로 변경됐습니다. 배당표 산정값과 등기 변경내역을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 배당 산정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현물과 가격은 따로 검증”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2021.05.18 홍제새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김미연 역시 2024.10.31 전입으로 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 현재 1회 유찰돼 최저가가 2,703,793,000원으로 낮아졌지만, 이를 실거래 시세와 직접 비교할 근거는 확인되지 않습니다. 여기에 근린생활시설·다가구주택(펜션) 혼합 이용과 매각 포함·제외 제시외 건물이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 승부처는 현물 범위와 적정 입찰가격 검증으로 정리됩니다.
