춘천지방법원 2025타경251. 강릉시 홍제동 186-1에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 조적조 아스팔트슁글지붕 2층 구조이며, 토지는 126.0㎡입니다. 현재 최저가는 감정가 170,189,000원에서 1회 유찰된 119,132,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.04.01 접수된 강릉농업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 안복길의 채권최고액 120,000,000원 근저당권을 비롯해 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류는 모두 이보다 후순위입니다. 조상희의 전입일 역시 2022.06.30으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 홍제동 186-1 · 발락고개길 30-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 조적조 아스팔트슁글지붕 2층 · 벽돌쌓기 외벽 · 벽지도배 및 일부 타일 마감 · 샷시 창호 |
| 토지 | 126.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 348,500원/㎡ |
| 소유자 | 최의진 (2022.04.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 170,189,000원 / 119,132,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 안복길 / 288,723,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.04.01 강릉농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 같은 날 접수된 안복길 근저당권 120,000,000원을 시작으로 2022.10.04 23,000,000원, 2022.11.11 22,000,000원, 2023.02.24 60,000,000원, 2025.02.12 정세민 120,000,000원의 각 근저당권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 국의 압류, 윤명호·주식회사 안국저축은행· 농협은행 주식회사의 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조상희 | 본건 기호2번 전부 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 2025.09.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조상희의 전입일 2022.06.30은 말소기준 2022.04.01보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 조상희는 2022.04.12 소유권이전청구권가등기의 가등기권자로 등기됐다가 2022.08.26 해제로 말소된 이력이 있어, 점유관계와 임대차의 실체를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격·배당 구조 — 70% 최저가, 후순위는 대규모 미배당
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 119,132,000원입니다. 실질취득액은 인수 0원을 반영해 같은 119,132,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 가격 판단은 인근 실거래 원본을 대조한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 119,132,000원 | 116,664,152원 | 1,038,669,159원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 83,392,400원 | 81,491,337원 | 1,073,841,974원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 58,374,680원 | 56,923,936원 | 1,098,409,375원 | 0원 |
채권 총액은 1,155,333,311원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 현재 회차에서는 집행비용 2,467,848원을 먼저 공제한 뒤 강릉농업협동조합 근저당권에 96,000,000원이 배당되고, 다음 순위 안복길 근저당권에는 20,664,152원이 배당됩니다. 이후 권리에는 배당 재원이 남지 않습니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 문제이지, 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,467,848원 |
| 2. 근저당 · 강릉농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 안복길 | 120,000,000원 | 20,664,152원 |
| 4. 근저당 · 안복길 | 23,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 안복길 | 22,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 안복길 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 정세민 | 120,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 윤명호 | 200,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 안국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,333,311원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 배당은 116,664,152원, 미배당은 1,038,669,159원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉초교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 주를 이루는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 126.0㎡, 지목 대, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 접면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 도로 리스크. 공부상 지목은 대지만 토지 일부는 현황 도로로 이용 중이고, 남측 일부는 도시계획시설 도로에 저촉됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 건물 출입에 사용되는 외부 계단 등은 건물 가치에 포함해 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 조상희는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고 과거 가등기권자와 동일인이므로 계약서와 점유 경위를 대조하세요.
- 현황 도로 범위 확인. 토지 남측 및 북측 일부의 현황 도로 이용 범위와 남측 도시계획시설 도로 저촉 범위를 지적도·현황과 함께 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 외부 계단 등이 실제 매각대상 및 평가에 어떻게 포함됐는지 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 인근 단독주택·토지 실거래를 별도로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당 규모가 크지만 현재 계산상 매수인 승계액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 핵심은 “후순위 채권이 많다 = 매수인이 떠안는다”가 아니라는 점입니다. 말소기준 2022.04.01 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 조상희의 전입일도 2022.06.30이어서 대항력은 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 최저가와 같은 119,132,000원입니다.
다만 안전성 판단을 권리에서 끝내면 안 됩니다. 조상희의 보증금·확정일자는 미상이고, 토지 일부가 현황 도로로 이용되며 도시계획시설 도로에도 저촉됩니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 감정평가상 단독주택 이용이라는 특성이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원이지만 점유관계와 토지 이용·환금성을 확인해야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
