📉 감정가 70% ✅ 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🏠 토지 126.0㎡
춘천지방법원 2025타경251. 강릉시 홍제동 186-1 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가 현황상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 126.0㎡이고, 공부상 지목은 대입니다. 현재 최저가는 119,132,000원으로 감정가 170,189,000원의 70% 수준이며 1회 유찰된 상태입니다.
권리구조의 기준점은 2022.04.01. 설정된 강릉농업협동조합 근저당 96,000,000원입니다. 같은 날 안복길 근저당 120,000,000원이 뒤따르고 이후에도 안복길 근저당 3건, 정세민 근저당, 국세 압류와 다수의 가압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 채권 총액 자체가 커 현재 최저가에서는 후순위 채권 대부분이 배당받지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경251 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 홍제동 186-1 · 발락고개길 30-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 126.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 | 조적조 아스팔트슁글지붕 2층 · 외벽 벽돌쌓기 · 내벽 벽지도배 및 일부 타일 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 최의진 |
| 감정가 / 최저가 | 170,189,000원 / 119,132,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 288,723,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 모두 소멸
말소기준은 2022.04.01. 강릉농업협동조합 근저당 96,000,000원입니다. 이후 설정된 안복길의 근저당 120,000,000원·23,000,000원·22,000,000원·60,000,000원과 정세민 근저당 120,000,000원, 국세 압류, 윤명호·안국저축은행·농협은행의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조상희 | 본건 기호2번 전부 | 2022.06.30 | 미상 | 2025.09.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
조상희의 전입신고는 2022.06.30으로 말소기준권리인 2022.04.01보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 별도로 확인해야 합니다. 배당요구는 2025.09.18. 접수돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,467,848원 |
| 1. 근저당 · 강릉농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안복길 | 120,000,000원 | 20,664,152원 |
| 3. 근저당 · 안복길 | 23,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 안복길 | 22,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 안복길 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 정세민 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 윤명호 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 안국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,333,311원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,155,333,311원, 현재 회차 예상 배당액은 116,664,152원이며 미배당은 1,038,669,159원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 119,132,000원으로 감정가 170,189,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사주택의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 토지 일부가 현황 도로로 쓰이고 도시계획시설 도로에도 저촉되어 있어, 일반적인 단독주택과 같은 가격 기준을 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 119,132,000원 | 1,038,669,159원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 83,392,400원 | 1,073,841,974원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,374,680원 | 1,098,409,375원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 상태 — 도로 저촉을 반드시 확인
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 조적조 아스팔트슁글지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 126.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 현황 도로. 공부상 지목은 대지만 토지 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물을 포함합니다. 건물출입에 사용되는 외부 계단 등은 건물 가치에 포함 평가됐습니다.
- 주변환경. 강릉초교 북서측 인근의 기존 주택지대이며 단독주택 등이 주를 이룹니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 편의는 대체로 무난한 편입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 공시지가. 348,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 조상희의 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약 및 점유현황을 매각물건명세서와 현장에서 재확인하세요.
- 관계인 여부. 조상희는 과거 동일 부동산의 가등기권자 이력이 있으므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 도로 저촉. 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 소로3류에 저촉됩니다. 경계와 이용 가능 면적을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위, 외부 계단 등 평가 포함 내역을 원본 감정평가서와 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 70%까지 내려왔다는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 실거래와 비교하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 후순위 채권의 대규모 미배당이 발생합니다. 이는 인수로 이어지지는 않지만 이해관계인이 많은 사건임을 감안하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체를 봐야 한다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.01. 강릉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조상희도 전입이 기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “권리 깨끗한 70% 물건”으로 보면 안 됩니다. 보증금 미상 임차인의 실제 점유관계, 과거 가등기권자와 동일인이라는 점, 그리고 토지 일부의 현황 도로 이용과 도시계획시설 도로 저촉이 핵심 확인사항입니다. 실거래 자료도 없어 현재 119,132,000원이 시세보다 저렴한지는 판단할 근거가 없습니다. 결론은 등기상 인수위험은 낮지만, 현황·토지·가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
