151,900,000원
춘천지방법원 2025타경255. 강릉시 주문진읍 교항리의 ‘마이티빌리지’ 4층 403호 아파트입니다. 현 소유자는 이원자 씨로, 2021.04.29. 거래가 195,400,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 북강릉농업협동조합이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 삼성카드 가압류 18,810,302원, 북강릉농업협동조합의 임의경매개시결정, 동양렌트카 가압류 13,200,000원이 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심은 단순합니다. 현재 회차 매각가를 151,900,000원으로 가정한 배당표에서는 근저당권에 148,973,400원이 배당되고 삼성카드·동양렌트카 가압류에는 배당이 남지 않습니다. 전체 채권 미배당액은 39,036,902원이지만, 이는 후순위 채권자 측의 미회수액일 뿐 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경255 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 43 4층 403호 · 도로명주소 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 매맥이윗길 13-7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 403호 |
| 실거래 비교면적 | 83.83㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 이원자 · 2021.04.29. 거래가 195,400,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북강릉농업협동조합 / 123,848,302원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2021.04.29. 북강릉농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정, 동양렌트카 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 아래지만 하락 추세 확인
마이티빌리지는 28세대, 사용승인일은 2019.11.21.입니다. 실거래 비교면적은 83.83㎡이며, 면적 일치 자료에서 확인되는 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 80.4㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 84.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.03 | 83.83㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 83.83㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2021.07 | 84.48㎡ | 4 | 223,300,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 185,260,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 175,000,000원 |
과거 5건 전체 평균은 185,260,000원이지만, 가격 판단의 중심으로 쓰기에는 과거 거래가 섞여 있습니다. 최신 거래는 2025.08의 175,000,000원이고 최근 12개월 평균도 175,000,000원입니다. 현재 최저가 151,900,000원은 이 최근 시세의 86.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 1. 근저당 · 북강릉농업협동조합 | 156,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,810,302원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 동양렌트카 | 13,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 188,010,302원 중 예상 배당액은 148,973,400원, 미배당은 39,036,902원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 123,848,302원이 충족되는 시나리오이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 39,036,902원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 83,968,922원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 115,319,060원 | 0원 |
2회 유찰 시 감정가의 49%인 106,330,000원, 3회 유찰 시 감정가의 34.3%인 74,431,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주문진중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 아파트 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 4층으로, 위생설비·가스보일러 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 단지 내 포장도로와 접하며 지상주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 331,200원/㎡, 토지면적은 1,704.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 판단 포인트. 총 28세대이고 최근 12개월 실거래가 1건이어서 최근 시세 판단 표본이 넓지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 185,260,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 175,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -6.8%이므로 최근 실거래보다 낮다는 사실만으로 추가 상승 여력을 전제하지 마세요.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 현재 예상 미배당 39,036,902원은 매수인 승계액이 아니며 매수인 인수는 0원입니다.
- 권리 변동 확인. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해 말소기준 이후 신규 권리 발생 여부를 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임대관계는 감정요항상 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 및 인도 상태는 입찰 전에 직접 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래 기준으로
이 물건은 말소기준 이후의 후순위 권리가 모두 소멸하고, 현재 확인된 임차인도 없어 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 1회 유찰된 현재 최저가 151,900,000원은 최근 12개월 실거래 및 최신 거래 175,000,000원의 86.8%입니다. 가격도 신건 때보다 현실화됐습니다.
다만 최근 가격 추세는 -6.8%이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 따라서 과거 223,300,000원 거래까지 포함된 전체 평균 185,260,000원을 근거로 할인폭을 크게 잡기보다, 최근 거래 175,000,000원과 하락 추세를 중심으로 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다. 결론적으로 권리는 합격, 가격도 최근 시세 아래지만 하락 추세와 얇은 거래 표본은 확인이 필요한 물건입니다.
