수원지방법원 2025타경100804. 안양시 만안구 석수동 석수e-편한세상 113동 703호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방4·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트조 24층 건물의 7층입니다. 현재 소유자는 전부자이며 2008.08.19 매매를 원인으로 거래가액 355,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 말소기준은 2022.03.21 설정된 주식회사키움저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 777,600,000원이고, 이후 티에프인베스트 가압류 238,230,000원, 경기신용보증재단 가압류 40,940,000원, 키움저축은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100804 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 182-2 석수이-편한세상아파트 113동 7층703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.87㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 · 24층 중 7층 |
| 소유자 | 전부자 (2008.08.19 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 593,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 키움저축은행 / 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 석수e-편한세상 · 1,908세대 · 2002.05.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기상 핵심은 단순합니다. 2022.03.21 키움저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 가압류 2건과 2025.02.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·저축은행·대부업체의 근저당권과 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 권리들입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 87.4%
석수e-편한세상 동일면적 84.87㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 678,666,666원, 최신 거래는 2026.07 700,000,000원입니다. 현재 최저가 593,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 87.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 19 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 8 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 23 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 23 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 27 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 17 | 676,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 14 | 710,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 17 | 673,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 18 | 670,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 678,666,666원 |
거래 범위는 590,000,000원~730,000,000원입니다. 현재 최저가 593,000,000원은 표본 최저 거래 590,000,000원과 가까운 가격대이면서, 최근 12개월 평균 678,666,666원과 최신 거래 700,000,000원보다 낮습니다. 따라서 제공된 실거래 자료만 놓고 보면 신건부터 가격 경쟁력이 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 593,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,330,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 777,600,000원 | 584,670,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 티에프인베스트 | 238,230,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,940,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,056,770,000원 중 예상 배당액은 584,670,000원, 미배당은 472,100,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성초등학교 남동측 인근이며 단독·다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 지하철 1호선 관악역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 24층 건물의 7층으로, 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기·화재경보·옥내소화전·지상 및 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 석수e-편한세상 1,908세대, 2002.05.30 준공이며 동일면적 84.87㎡ 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,387,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 제한사항. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·역사문화환경보존지역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 593,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 678,666,666원의 87.4%입니다. 최신 거래 700,000,000원과 함께 응찰가 판단 기준으로 삼을 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.03.21 키움저축은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조해야 합니다.
- 배당 가정 확인. 현재 배당표는 집행비용 8,330,000원과 근저당 배당 584,670,000원을 반영하며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 474,400,000원, 2회 유찰 시 379,520,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격도 최근 평균 아래
이 사건의 장점은 권리와 가격이 같은 방향을 보고 있다는 점입니다. 말소기준인 2022.03.21 키움저축은행 근저당 이후 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 신건 최저가 593,000,000원이 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 678,666,666원의 87.4%입니다.
다만 임대관계가 미상이라는 한 가지 확인사항은 남습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리상 양호하고 최근 시세 대비 가격도 유리하지만, 실제 점유관계 확인을 마친 뒤 입찰가를 정하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
