126,000,000원
춘천지방법원 2025타경30687. 강릉시 교동 302, 3층 302호입니다. 사건 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 최의진이며 2023.05.31. 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 핵심은 후순위 압류·가압류가 아닙니다. 말소기준권리는 2024.01.18. 강릉시 압류인데, 그보다 훨씬 앞선 2019.10.21.에 김성윤 명의 전세권 140,000,000원이 설정되어 있습니다. 이 전세권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이므로, 현재 회차에서 배당되지 않는 금액을 매수인이 떠안을 수 있다는 점이 가격 계산의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30687 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 교동 302 3층 302호 · 화부산로141번안길 3 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 소유자 | 최의진 · 2023.05.31. 거래가 200,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급 | 춘천지방법원 강릉지원 등기과 · 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준은 2024.01.18. 강릉시 압류입니다. 따라서 같은 날의 국 압류와 이후 윤형원·윤명호·주식회사 안국저축은행·농협은행 주식회사의 가압류, 2025.08.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반대로 2019.10.21. 김성윤의 전세권은 말소기준보다 선순위이고, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않습니다.
별도 임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인 자료가 없다는 사실과 등기상 선순위 전세권의 존재는 별개입니다. 이 사건은 임차인 표가 아니라 등기된 전세권의 존속·미배당액을 기준으로 인수 위험을 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 1.26억이 아니라 1.43억으로 비교
강릉 교동 ‘까르빌’의 비교 거래는 12건이며, 전체 평균은 180,333,333원입니다. 다만 과거 220,000,000원 거래 등이 섞여 있어 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 164,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 163,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -10.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 65.19㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2026.01 | 65.19㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.01 | 68.0㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 64.16㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.10 | 68.0㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.09 | 65.19㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2023.08 | 64.16㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 64.16㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.05 | 64.16㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2023.03 | 68.0㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2023.01 | 65.19㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.01 | 65.19㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 164,000,000원 |
최저가 126,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 76.8%지만, 이 수치만으로 ‘시세보다 23% 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 선순위 전세권 미배당 16,564,000원을 더한 실질취득 142,564,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 약 86.9%, 최신 거래 163,000,000원의 약 87.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 전세권 · 김성윤 | 140,000,000원 | 123,436,000원 |
| 3. 가압류 · 윤형원 | 22,462,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 윤명호 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 안국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,333,311원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 876,795,311원 중 예상배당은 123,436,000원이며, 미배당 합계는 753,359,311원입니다. 특히 선순위 전세권 140,000,000원 중 16,564,000원이 현 회차에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 전세권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 김성윤 예상배당 | 전세권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 16,564,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 53,787,600원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 79,771,321원 |
이 구조에서는 유찰로 매각가가 내려가면 김성윤 전세권의 배당액도 함께 감소하고 미배당 인수분이 커집니다. 따라서 다음 회차의 낮아진 최저가만 보고 할인폭이 그대로 커진다고 볼 수 없습니다. 매 회차마다 매각가 + 선순위 전세권 미배당을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 교동 소재 교동초등학교 동측 근거리에 위치하며 주위는 주거지대로 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지. 811.0㎡ 부정형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 340,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·역사문화환경보존지역에 포함되며 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 단지. 까르빌 16세대, 사용승인일은 2018.11.27.이며 비교 거래 면적은 64.16㎡·65.19㎡·68.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 2019.10.21. 김성윤 전세권 140,000,000원의 존속·배당·인수 조건을 매각물건명세서와 등기 원본에서 최우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 상한 설정. 현재 회차는 낙찰가 126,000,000원이 아니라 전세권 미배당 16,564,000원을 포함한 142,564,000원을 가격 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 164,000,000원, 최신 거래 163,000,000원이며 최근 추세가 -10.7%입니다. 과거 전체 평균 180,333,333원을 기준으로 가격 가점을 크게 주면 안 됩니다.
- 유찰 시 재계산. 2회·3회 유찰 시 전세권 미배당이 각각 53,787,600원, 79,771,321원으로 커지므로 최저가 하락분을 그대로 수익으로 보면 안 됩니다.
- 후순위 권리. 2024.01.18. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 확인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 금액이 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.26억 낙찰”이 아니라 “실질 1.43억 취득”
이 사건의 핵심은 1회 유찰로 감정가 180,000,000원이 126,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2019.10.21. 선순위 전세권 140,000,000원이 있고, 현 회차 배당으로 123,436,000원만 충당되기 때문에 16,564,000원의 미배당 인수를 함께 계산해야 합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 142,564,000원. 최근 12개월 평균 164,000,000원과 최신 거래 163,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있지만, 최근 추세가 -10.7%라는 점까지 감안해야 합니다. 결론은 가격은 할인, 권리는 인수형입니다. 최저가만 보면 매력적으로 보이지만, 이 물건의 적정 입찰가는 반드시 선순위 전세권 미배당을 포함한 총원가 기준으로 판단해야 합니다.
