춘천지방법원 2025타경30688. 강릉시 강동면 하시동리 111 소재 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 음식점과 창고 등으로 이용되고 있으며 두 부분은 현황상 한 동의 건물처럼 이용 중입니다. 토지는 1,792㎡, 계획관리지역의 상업용 토지로 평가되어 있습니다.
등기만 보면 기준점은 분명합니다. 송현옥 명의 소유권보존 뒤 2020.02.27 홍제새마을금고 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 후순위 근저당·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2023.03.16에는 이 기준 근저당의 채권최고액을 390,000,000원으로 변경한 이력이 있고, 2026.07.21에는 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전된 이력이 있어 실제 배당 단계에서는 최신 등기와 채권계산서의 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30688 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 강동면 하시동리 111 |
| 등기 건물 | 강원특별자치도 강릉시 강동면 하시동리 111 주2동 · 강릉시 강동면 원장봉길 70-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 음식점 및 창고 등으로 이용 중 · 현황상 한 동의 건물로 이용 |
| 소유자 | 송현옥 · 단독소유 |
| 토지 | 1,792㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,105,100,000원 / 1,105,100,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 나비얀대부 |
| 청구금액 | 10,471,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리 이후 설정된 주식회사나비얀대부 90,000,000원, 주식회사다산대부 90,000,000원, 임숙영 840,000,000원의 근저당권과 전남신용보증재단 12,449,036원, 소상공인시장진흥공단 37,368,061원의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 강릉시 압류 등 일부 권리는 이미 해제·말소된 이력도 확인됩니다.
② 임차인 — 박유명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박유명 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박유명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 말소기준일인 2020.02.27보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제권의 순위도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 현장·용도 검증이 먼저
이 사건에서 확인되는 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,105,100,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래를 단순 비교할 수 있는 물건도 아니고, 음식점·창고·토지가 결합된 일괄매각이라는 점 때문에 현장 이용가치와 개별 자산의 상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,105,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,451,000원 |
| 1. 근저당 · 홍제새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사나비얀대부 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다산대부 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 근저당 · 임숙영 | 840,000,000원 | 311,649,000원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 12,449,036원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 37,368,061원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,669,817,097원, 채권자 예상배당은 1,091,649,000원이며 미배당은 578,168,097원입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 박유명의 보증금·대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다. 또한 기준 근저당은 2023.03.16 채권최고액 390,000,000원 변경 이력이 있으므로 실제 배당은 최신 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다.
⑤ 현장·이용상태 — 일괄매각 특유의 확인사항
- 이용상태. 기호 2는 음식점, 기호 3은 창고 등으로 이용 중이며 현황상 한 동의 건물로 이용되고 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하는 조건입니다.
- 지적경계. 목록 1·4는 지적경계가 불분명해 측량이 필요합니다.
- 관정. 목록 1 지상에 관정이 있고 토지에 포함해 평가되었습니다.
- LPG탱크시설. 매각에서 제외되는 LPG탱크시설이 존재하며 목록 2·3 건물과 연결되어 있습니다.
- 냉동·냉장설비. 목록 2의 냉동·냉장설비는 평가에 포함되어 있으나 정상 가동 여부는 불분명합니다.
- 현황 도로. 목록 4는 공부상 지목이 답이지만 현황은 도로이며 농지취득자격증명은 제출할 필요가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 하시동2리 마을회관 남서측 인근으로, 강릉에코파워 인근의 숙박시설·음식점·단독주택·전원주택·농경지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함되고 성장관리계획구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 125,400원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층으로 복합판넬 외벽, 판넬·인테리어 내벽, 타일 바닥, PVC샷시 창호 등의 구조입니다.
- 환금성. 음식점·창고·토지가 결합된 근린시설형 자산이므로 동일 규격 주거상품처럼 단순 비교하기보다 실제 영업·임대 활용성과 현장 상태를 중심으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박유명 전입 확인. 전입신고일을 확인해 2020.02.27 말소기준일과 선후를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용과 우선변제 순위를 확정하면 안 됩니다.
- 측량. 지적경계가 불분명한 목록 1·4는 실제 점유·도로·경계 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- LPG탱크시설. 매각 제외 시설이 건물과 연결되어 있으므로 소유관계와 사용 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 냉동·냉장설비. 감정에 포함된 설비의 정상 가동 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 이력. 말소기준 근저당은 600,000,000원 설정 후 390,000,000원으로 변경된 이력이 있고 2026.07.21 권리이전도 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 근거 없이 1,105,100,000원을 ‘저렴하다’고 판단하지 말고, 토지·건물·설비·영업 활용가치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원 인수”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 말소기준 이후의 후순위 권리가 매각으로 정리되고 예상배당에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점은 긍정적입니다. 그러나 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 박유명의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 실질취득비용 역시 임차관계를 확인하기 전에는 고정할 수 없습니다.
물건 자체도 지적경계 불분명, 현황 도로, 매각 제외 LPG탱크시설, 가동 여부가 불분명한 냉동·냉장설비가 얽힌 근린시설 + 토지 일괄매각입니다. 신건 최저가 1,105,100,000원이 감정가와 같지만 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 가격 메리트가 있다고 볼 근거도 없습니다. 결론은 등기권리는 비교적 정리되지만, 임차인과 현장 확인 전에는 입찰가를 정하기 어려운 물건입니다.
